Wohnung oder Haus, alt oder neu – Welche Immobilie passt am besten?

Dieser zweite Teil unseres Immobilien-Ratgebers beleuchtet die finanziellen Aspekte des Immobilienkaufs, während sich der erste Beitrag um die Vorüberlegungen beim Hauskauf dreht(e).

Nachdem nun feststeht, was Ihre Immobilie erfüllen muss, haben Sie als zukünftiger Eigentümer oder zukünftige Eigentümerin sicher konkrete Fragen zum Kauf Ihrer Immobilie.

Dabei spielen die verschiedenen Formen von Immobilien eine wichtige Rolle: Wohnung oder Haus, alt oder neu, mit oder ohne Mieteinnahmen – das ist hier die Frage. Kleiner Spoiler: Einige Antworten werden Sie vielleicht überraschen! 

Vor- und Nachteile von Eigentumswohnungen

Gleich mal vorweg: Eine Wohnung statt ein Haus zu kaufen, ist nicht grundsätzlich günstiger. Da Wohnungen meistens in der Stadt und das Häuschen im Grünen eher auf dem Land zu finden sind, kann es gut sein, dass eine kleine 2-Zimmer-Wohnung in München so teuer ist wie eine alte Villa im Osten Deutschlands.

Klar ist natürlich: Für das Grundstück, auf dem das Haus mit Ihrer Eigentumswohnung zu finden ist, müssen Sie beim Kauf nur anteilig zahlen. Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen Sie monatlich Hausgeld abtreten, auch, wenn das Darlehen schon längst getilgt ist. Dafür sind die Nebenkosten einer Wohnung (üblicherweise) deutlich niedriger als die eines Hauses.

Eigentumswohnungen liegen meist inmitten einer ausgebauten Infrastruktur. Für viele sprechen gerade die kurzen Wege dafür, auf etwas Platz, Ruhe oder Individualität zu verzichten. Oder aufs Auto. Wenn Sie sich gerade das nicht vorstellen können, ist es wichtig, dass Sie das Thema Stellplatz bei der Wahl Ihrer Eigentumswohnung nicht vernachlässigen. Wichtig: Das Viertel, in dem sich Ihre Wohnung befindet, kann sich in den kommenden Jahren zum Positiven wie zum Negativen entwickeln. Das kann massive Auswirkungen auf Ihre Lebensqualität und den Wert der Immobilie haben. Holen Sie sich also unbedingt Meinungen und Erfahrungswerte über Ihre neue Umgebung ein!

Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen hängt in großen Teilen damit zusammen, dass sie eine beliebte Kapitalanlage sind. Da Wohnungen meist in Ballungszentren zu finden sind, wird es nicht leicht, ein echtes Schnäppchen zu machen. Allerdings besteht derzeit die Hoffnung, dass durch immer mehr Homeoffice-Arbeitsplätze vermehrt Büro- zu Wohnflächen umgewidmet werden können.

Wie erwähnt, bilden Sie bei einer Wohnung automatisch Rücklagen in Form des Hausgeldes. Auch, wenn Sie darüber hinaus etwas Geld auf der Seite haben, wird es in den meisten Fällen immer weniger sein als Sie für ein Haus aufbringen müssten. Eine Wohnung in einem gepflegten Haus in einer traditionell guten Lage, also nicht ab vom Schuss, wird Ihnen auch im Alter Freude machen: Sie haben wenig Arbeit mit Ihrer "schlanken” Immobilie, eine Hausverwaltung oder auch ein Hausmeister steht Ihnen bei Reparaturen zur Seite und Sie sind generell recht flexibel.

Mit der Eigenständigkeit ist es bei Eigentumswohnungen im Umkehrschluss so eine Sache. Als Teil einer Eigentümergemeinschaft sind Sie von Ihren Nachbarn abhängig! Lernen Sie die anderen Eigentümer und Mieter und Mieterinnen in dem Haus, in dem sich Ihre Traumwohnung befindet, am besten vor dem Kauf und so gut wie möglich kennen.

Vor- und Nachteile von Einfamilienhäusern

Neben den höheren Anschaffungs- und laufenden Nebenkosten bedeutet ein Haus im Vergleich zu einer Eigentumswohnung meist auch fortlaufend höhere Investitionen. Denn Reparatur- oder Sanierungskosten bleiben an Ihnen allein hängen.

Da Sie jedoch freie Hand haben, um Ihr Eigentum zum Beispiel in Eigenregie hochwertig zu sanieren, können Sie den Wertzuwachs Ihrer Immobilie allerdings selbstbestimmt erhöhen. Ach ja: Die Grundsteuer gehört übrigens auch zu den Kosten, die Sie bei einer Eigentumswohnung nur anteilig zahlen, die aber bei einem Einfamilienhaus voll zu Buche schlagen.

Einfamilienhäuser sind klassischerweise eher am Stadtrand oder auf dem Land zu finden. Da man sich hier eine eigene kleine Welt im Grünen schaffen kann, ist die Umgebung, das Viertel, hier nicht so wichtig wie bei einer (Stadt-)Wohnung.

Allerdings sollte eine gewisse Verkehrsanbindung gegeben sein und spätestens mit Kindern ist es von großem Vorteil, wenn das Einfamilienhaus nicht allein auf weiter Flur steht. Deswegen können auch Reihenhäuser oder eine Doppelhaushälfte in einer familienfreundlichen Siedlung in Frage kommen.

Da der Wohnraum in der Stadt knapp ist und das Homeoffice zu einer ernstzunehmenden Option geworden ist, zieht es auch immer mehr Menschen aufs Land und in die dortigen Einfamilienhäuser. Dennoch werden immer wieder attraktive Objekte angeboten. Denn gerade im Alter entscheiden sich viele Eigentümer, sich räumlich noch einmal zu verkleinern, während auch Kinder und Enkel nicht an einem Leben im Elternhaus interessiert sind.

Kein Wunder: Ein Einfamilienhaus braucht nicht nur viel Pflege. Hohe Nebenkosten und dringend notwendige Versicherungen gehören ebenso dazu. Und: Viele Eigentümer von Einfamilienhäusern müssen für umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen – manchmal erst Jahrzehnte später – noch einmal ein Darlehen aufnehmen. Auf der anderen Seite sind gerade Häuser, die gut gepflegt wurden, beliebt. Und damit eine gute Kapitalanlage!

Und auch wenn es zum Zoff über den Gartenzaun kommt: Im Vergleich zu einer Wohnung bietet ein Einfamilienhaus auf alle Fälle mehr Platz und Gestaltungsspielraum.

Vor- und Nachteile von Mehrfamilienhäusern (mit selbstbewohnter Einheit)

Die Idee ist bekannt: Sie kaufen eine Immobilie, vermieten sie und damit finanziert sich Ihr „Eigenheim in spe“ quasi wie von selbst? So einfach ist es leider nicht. Allerdings bietet dieses Modell trotzdem einige Vorteile. Ausgaben für vermieteten Wohnraum lassen sich zum Beispiel steuerlich absetzen. Doch Sie müssen auch Mietausfälle einkalkulieren. Durchschnittlich geht man dabei von rund zwei Prozent der Jahresnettomieteinnahmen aus. Banken lassen potenzielle Mieteinnahmen bei der Aufstellung einer Finanzierung deshalb zwar einfließen, bewerten jedoch auch das damit verbundene Risiko.

Sollten Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie vermieten und beziehen wollen, gelten die gleichen Hinweise, wie wir sie schon für den Kauf einer Eigentumswohnung und eines Hauses gegeben haben: Denken Sie bei der Wahl Ihrer Nachbarschaft beziehungsweise Mieter lieber langfristig!

Kaufen, renovieren oder selberbauen?

Zeitdruck ist kein guter Berater, wenn Sie ein Eigenheim kaufen. Doch natürlich ist es verständlich, dass gerade junge Familien zügig und möglichst ohne viel Stress in die eigenen vier Wände kommen wollen. Daher sind moderne Fertighäuser im Trend. Doch auch eine ältere Eigentumswohnung, die noch gut in Schuss ist, kommt natürlich in Frage. Vielleicht schwebt Ihnen aber auch ein ganz spezielles Haus vor, das Sie so gar nicht auf dem Markt finden können – und Sie spielen mit der Idee, Bauland zu kaufen, um sich dort Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen?

Die wichtigsten Vor- und Nachteile aller Eigenheim-Optionen werden wir im kommenden Abschnitt zusammenfassen.

Entscheidungsfaktoren bei Bestands-Kaufimmobilien

Die alte Immobilienweisheit “Lage, Lage, Lage” zählt natürlich auch, wenn Sie sich auf dem Markt der Bestandsimmobilien umsehen. Vielleicht haben Sie die Begriffe Makrolage und Mikrolage schon einmal gelesen oder gehört? Weiter oben haben wir bereits aufgeführt, dass die Mikrolage gerade im Fall von Eigentumswohnungen eine hohe Bedeutung haben kann: In welchem Viertel einer Stadt liegt meine Wohnung – und ist absehbar, wie sich dieses entwickeln wird?

Die Makrolage beschreibt dagegen das größere regionale Umfeld, das bei Ihnen vor allem durch berufliche und familiäre Umstände geprägt sein wird. Hier können “gebrauchte” Immobilien bisweilen besser abschneiden. Denn sie sind nicht in einem neuen Bauviertel “aus dem Boden gestampft” worden. Eine Wohngegend, die sich über einige Jahre und ohne Hype zum Positiven entwickelt hat, verdient einen gewissen Vertrauensvorschuss.

Gerade auf dem Land, in Kleinstädten oder noch nicht völlig überrannten Randlagen von Ballungszentren versprühen „echte“ Altbauten auch einen ganz besonderen Charme. Sie bieten bisweilen noch mehr Grundstücks- oder Wohnfläche fürs gleiche Geld. Außerdem punkten sie häufig mit schön angelegten Gärten und altem Baumbestand auf dem Grundstück.

Das führt uns zu einem zweiten Punkt: Wenn Sanierungen anstehen, kann das die Immobilie für Sie günstiger machen. Zumindest verglichen mit Neubauten, die im Schnitt immer deutlich teurer sind als Bestandsimmobilien.

Gerade für handwerklich begabte Käufer bietet der Altbau (großes) Einsparpotenzial. Denn was hier noch renoviert oder saniert werden muss, lässt sich gegebenenfalls sogar mit eigener Arbeitsleistung bewältigen.

Entscheidungsfaktoren bei “Schnäppchenhäusern” und anderen Altbauten

Wichtig ist, dass der Status Quo eines Bestandsbaus noch vor dem Kauf realistisch und keinesfalls zu optimistisch eingeschätzt wird. Wer hier nicht wirklich vom Fach ist, sollte unbedingt einen Gutachter zur Besichtigung einschalten!

Versteckte Mängel im Untergeschoss, Keller, Dachstuhl und an Fenstern oder Decken kann der Experte im Gegensatz zum Immobilienlaien zielsicher erkennen. Dasselbe gilt für Mängel bei der Wärmedämmung sowie Problemen mit Feuchtigkeit an der (undichten) Fassade und anderen Gewerken. Ein prüfender Expertenblick ist gerade deshalb wichtig, weil ansonsten jeder scheinbare Kostenvorteil schnell zunichte gemacht wird.

Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte  darauf bestehen, die tatsächlichen Energiekosten einsehen zu können. Klären Sie daher anhand echter Verbrauchsdaten und Abrechnungen mindestens die folgenden Fragen: 

• Wie hoch war der Gasverbrauch der letzten Jahre?
• Wie viele Liter Heizöl werden in einem Jahr verbraucht?

Forschen Sie hier unbedingt mit Nachdruck nach. Sollten die entsprechenden Belege nicht verfügbar sein, ist auf jeden Fall Skepsis angesagt!

Noch ein gut gemeinter Rat, der jetzt vielleicht etwas weh tut: Sollten Sie sich die Sanierung eines Altbaus handwerklich und zeitlich nicht zu 100 Prozent zutrauen, empfehlen wir Ihnen, unbedingt noch einmal ein paar zusätzliche Nächte über die finale Kaufentscheidung zu schlafen! Denn vielleicht ist dann doch die moderne Eigentumswohnung schlichtweg die bessere Wahl.

Entscheidungsfaktoren beim Neubau

Auch der schönste Neubau kann keine schlechte Lage wettmachen. Sparen sollten Sie also nicht am Grundstückspreis, sondern vielleicht eher an den Sonderwünschen, die beim Neubau eines Eigenheims gerne mal aufkommen und ein vorher noch gut eingeteiltes Budget sprengen könnten.

Wichtig ist auch die Zeit, die Sie Ihrem Neubau schenken wollen. Wenn Sie einen Neubau einem Altbau nur vorziehen, weil Sie sich vor Sanierungsarbeiten scheuen, unterschätzen Sie möglicherweise, wie viel Zeit die Planung und Umsetzung eines Neubaus verschlingen – bis hin zu Bauverzögerungen und ungeplanten Zusatzkosten! Grob geschätzt gilt: Sie werden bis zu zwei Jahren mit Ihrem Neubau zu tun haben, bevor Sie überhaupt einziehen können. Auf Eigenleistung kann dabei nur verzichten, wer es sich wirklich leisten kann.

Der klare Vorteil eines Neubaus: In der Regel können Sie auf Fördermittel zurückgreifen und die Energieeffizienz eines Neubaus kann Ihnen in den kommenden Jahren finanziell ebenfalls zugutekommen. Auch wichtig zu wissen: Üblicherweise wird beim Hauskauf die gesamte Kreditsumme auf einmal ausbezahlt. Beim Neubau fließen die Gelder in der Regel je nach Baufortschritt.

Übrigens: Wie Sie weitere (finale) Stolpersteine auf dem Weg ins Eigenheim erkennen und umgehen, zeigen wir Ihnen im vierten Teil unserer Ratgeber-Serie. Teil drei beschäftigt sich dagegen mit allen Fragen rund um die Finanzierung des Immobilienkaufs.