So vermeiden Sie hohe Kosten durch Sanierungsmaßnahmen bei Haus oder Wohnung

Bestandsimmobilien kaufen, statt neu zu bauen – das kann einige Vorteile haben. Je älter aber Ihre Wohnung oder Ihr Haus ist oder wird, umso größer werden auch die Sorgen vor anstehenden Modernisierungsmaßnahmen, einer teuren Sanierung und aufwändigen Renovierungen. Denn nicht selten ist es mit alten Immobilien wie mit alten Autos: “Ständig ist irgendwas!”.

Aber: Auch ein Neubau wird mit den Jahren nicht jünger. Als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer kommen Sie nicht umhin, Geld für die kommenden Jahrzehnte zurückzulegen, um den anstehenden Alterserscheinungen entgegenzuwirken. Damit sind übrigens nicht nur die Alterserscheinungen der Immobilie gemeint, sondern auch Ihre eigenen: Wohnung oder Haus müssen nicht nur in Schuss gehalten, sondern immer wieder an das Lebensalter der Bewohner angepasst werden. Das kann von Treppensicherungen für Babys bis zum Treppenlift oder Komplettumbau für die nicht mehr so mobilen Großeltern oder das eigene Alter reichen.

Eine Übersicht über das, was auf Sie als Immobilienbesitzer oder Immobilienbesitzerin sicher zukommen wird, was wahrscheinlich passiert und das, was Sie möglicherweise nicht auf dem Schirm haben – ganz gleich ob Alt- oder Neubau – bekommen Sie im folgenden Text. Beginnen wollen wir aber mit einer grundsätzlichen Frage:

Ab wann gilt eine Immobilie als alt?

Welche Häuser würden Sie als Altbauten bezeichnen? Ein Bauernhaus aus dem 18. Jahrhundert oder schon ein Einfamilienhaus aus den 80ern? Wer versucht zu definieren, ob eine Immobilie auf einem recht neuen Stand ist oder bildlich schon am Krückstock daherkommt, findet keine einheitlichen Begriffs-Regeln.

Immerhin: Das Mietrecht bezeichnet meist Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 als Altbauten. Das Einkommensteuerrecht allerdings legt diese Grenze tiefer, auf das Baujahr 1924, fest. Andererseits ereilt viele Häuser, die weitaus weniger Jahrzehnte auf dem Buckel haben, nicht selten der Gnadentod: Zu renovierungsbedürftig sind sie oder derart baufällig, dass durch den schlechten Zustand sogar Einsturzgefahr droht. Von einem Neubau kann dann sicher auch keine Rede sein. So versteht man unter einem Neubau in der Umgangssprache auch meist schlicht ein eben neu gebautes Haus. Nur in den neuen Bundesländern werden teils Gebäude ab Baujahr 1950 ebenfalls als Neubau bezeichnet. Gemeint sind damit oft Häuser in Plattenbauweise.

Wer angibt, im Altbau zu wohnen, spricht dabei in der Regel von typischen Merkmalen, die es so bei Neubauten nicht gibt: Alte Parkettböden, Kastenfenster, hohe Decken oder Stuckverzierungen. Selbst, wenn diese schon abgenutzt sind – dank des Charmes eben jener Altbau-Merkmale lässt sich über so manche Alterserscheinung geflissentlich hinwegsehen. Nicht ganz zu Unrecht: Immobilien aus der Gründerzeit, also gebaut zum Ende

des 19. Jahrhunderts und über die Jahrhundertwende hinaus, können die Zeit offensichtlich gut überdauern. Dank grundsolider Steinbauweise. Derart übrigens, dass sie die Lebensdauer mancher Neubauten locker schlagen können.

Zu guter Letzt gibt es noch die Bezeichnung Altneubauten. Sie wird für Mischformen verwendet, also Immobilien, die Merkmale von Alt- und Neubau zugleich aufweisen. Typische Altneubauten sind Wohnhäuser, die in den 50er und 60er Jahren in vielen Städten der DDR in Stein-auf-Stein-Bauweise, aber zugleich als Wohnblocks mit mehreren Aufgängen gebaut wurden.

Wie alt ein Haus auf dem Papier ist, also dessen Baujahr, findet sich in der so genannten Fertigstellungsanzeige in der Bauakte beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde. Als Baujahr gilt grundsätzlich das Jahr der Fertigstellung. Einsehbar ist die Akte nur vom Eigentümer oder der Eigentümerin. Das Baujahr einer Eigentumswohnung müssen Sie also entsprechend erfragen.

Sanierungsmaßnahmen & Co.: Was muss ich bei einer alten Immobilie beachten

Wir merken: Die Definition, ob ein Haus oder eine Wohnung ein Alt- oder Neubau ist, sagt wenig über den Modernisierungsstand der vier Wände aus. Was deshalb zum Vergleich herangezogen werden muss, sind die zeitnah anstehenden Kosten für Sanierungsmaßnahmen. Konkret: Bei einer Immobilie aus den 1930er-Jahren müssen Sie, um sie mit einem Neubau vergleichen zu können, durchschnittlich die Hälfte des Kaufpreises aufschlagen.

Der damals herrschende Mangel an Baumaterialien wird sich in Ihrer Immobilie bemerkbar machen. Bei einem Nachkriegsbau müssen Sie noch rund 40 Prozent des Kaufpreises ansetzen. Häuser ab den späten 1950er Jahren wurden meist schon mit Zentralheizung und Dämmung verbaut – leider oft mit Hilfe von gesundheitsschädlichen Baumaterialien wie kleinfaseriger Mineralwolle und Asbest. Das Risiko von Feuchtigkeit und Schimmel sinkt in Häusern ab dem Baujahr 1960, es wurden beim Bau meist schon Drainagen gelegt und die meisten haben einen Keller aus Beton. In Immobilien ab dem Baujahr 1970 wurde generell mehr Beton verarbeitet, Schall- und Wärmedämmung verbessert. Doch auch bei einem Haus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren kommt im Durchschnitt noch ein Drittel des Kaufpreises für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen auf Sie zu.

Wie alt kann ein Haus werden? Lebensdauer von Immobilien

Damit kommen wir zu einem spannenden Punkt: Der Lebensdauer von Immobilien. Denn auch wenn Häuslebauer das Gefühl haben mögen, etwas für die Ewigkeit geschaffen zu haben – länger als 150 Jahre leben die wenigsten Häuser. Nicht-massive Bauten halten kaum halb so lange. Ein Rohbau mit Holz als Grundsubstanz hält weniger lange als ein Haus, dessen Grundgerüst aus Beton besteht. Ziehen wir nun die durchschnittliche Nutzungsdauer der entscheidenden Bauteile als Definition heran, die wiederum durchschnittlich eine Lebensdauer von 80 Jahren haben – dann ist ein 60 Jahre altes Gebäude definitiv ein Altbau.

Bei der Lebensdauer geht es aber nicht nur um die Stabilität der einzelnen Teile. Neben der sogenannten physischen Lebensdauer hat jede Immobilie auch eine wirtschaftliche Lebensdauer. Wenn der finanzielle Aufwand für Wartung und Instandhaltung so hoch wird, dass er einen vernünftigen und wirtschaftlichen Kostenrahmen sprengt, bedeutet das meist das Ende des Hauses. Dann entscheiden sich die meisten Grundstückbesitzer für Abriss und Neubau. Andererseits sind es eben regelmäßige Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen, die über die tatsächliche Lebensdauer Ihrer Immobilie entscheiden werden.

Welche laufenden Sanierungsmaßnahmen sind üblich - und nach wie vielen Jahren?

Wie sehr Ihr Haus mit der Zeit geht, ist nur zu einem gewissen Teil eine freie Entscheidung. Wenn Dachbalken morsch werden oder Treppenstufen durchbrechen, die Heizungsanlage sich deutlich ihrem Lebensende neigt, wurde der richtige Zeitpunkt fürs Sanieren, Renovieren oder für erforderliche Einzelmaßnahmen definitiv verpasst. Doch nicht alle anstehenden Maßnahmen sind so offensichtlich.

Eine gute Übersicht, welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Ihre Immobilie anstehen, ergibt eine Recherche bei der KfW-Bank, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), dem Wirtschaftsministerium oder auf den entsprechenden Seiten zu Fördermöglichkeiten Ihres Bundeslandes. Denn fast immer, wenn Fördergelder verfügbar sind, besteht auch Handlungsbedarf – speziell, wenn es um die Modernisierung von Altbauten für Hausbesitzer geht.

Generell wichtig: Beachten Sie als "Modernisierer" die Rechtsvorschriften bei der Sanierung, vor allem in den Bereichen:

Denkmalschutz,
Baurecht,
Recht der öffentlichen Fördermittel,
und nicht zuletzt des Gebäudeenergiegesetzes.

Erfahren Sie hier, welche (energetischen) Sanierungswege hin zu einer nachhaltigen Immobilie es gibt – und welche bereits qua Gesetz Pflicht sind: Klimaneutrales Haus? Das gilt für nachhaltigere Immobilien!

Die Sanierung Ihrer Immobilie: Wann und wo anfangen?

Bei der effizienten Sanierung gilt der Grundsatz “Von außen nach innen”. Angelehnt an Lebensdauer und gesetzliche Regeln steht damit Folgendes an:

Rohbau

Neue Decken und gegebenenfalls neue Estrichböden können einem Altbau ein paar wertvolle Lebensjahre schenken und den Wert der Immobilie steigern. Was aber auch heißt: Der Finanzierungsplan für eine solche – meist dann auch notwendige – Großmaßnahme muss rundum durchdacht und rentabel sein.

Fassade

Verfärbungen sind die eine Sache. Wer es schön haben will, streicht alle fünf Jahre. Risse und Feuchtigkeit sorgen aber dafür, dass eine Komplettsanierung rund alle 20 Jahre ansteht. Dann ist Ihre Immobile auch wieder besser vor Witterungseinflüssen geschützt. Die Wärmedämmung an der Fassade kann Pflicht sein, wenn Ihre Immobilie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht entspricht.

Dach und Dachrinne

Hier sollten Sie jährlich prüfen, ob noch alles dicht ist oder wo es droht, undicht zu werden. Nach spätestens 50 Jahren steht die Grundsanierung jedes Daches an. Eine Dachrinne lebt selten länger als 25 Jahre. Für die obersten Geschossdecken unter den unbeheizten Dachräumen gilt in vielen Fällen sogar eine Dämmpflicht.

Fenster, Türen, Rollläden

Metall- oder Kunststofffenster schaffen bis zu 40 Jahre ohne Erneuerung, um Fenster mit Holzrahmen muss man sich ungefähr alle 25 bis 30 Jahre kümmern. Um einen hohen Wärmeverlust zu vermeiden und die Energiekosten zu senken, sollten Sie sich alle zehn Jahre die Bilanz zwischen dem Ist-Zustand und einer (förderungsfähigen) Sanierung ansehen. Das GEG gibt bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten der Bauteile vor. Außentüren müssen im Durchschnitt alle 30 Jahre saniert oder ausgetauscht werden. Innentüren schaffen auch mal 40 Jahre. Rollläden an Fenstern und Türen sollten alle fünf bis sechs Jahre gewartet und spätestens nach 30 Jahren saniert oder ausgetauscht werden.

Wände und Decken bei der Altbausanierung

Tapeten sollten nicht immer wieder übertapeziert oder -strichen werden. Rund alle 15 Jahre muss die Tapete ab. Allein schon, um Schäden darunter wie zum Beispiel Schimmel überhaupt aufspüren zu können. Verputzte Wände halten dagegen locker bis zu 40 Jahre, so denn sie von Wasser- und anderen Schäden verschont bleiben. Das GEG fordert eine Dämmung von Wänden und Decken gegen unbeheizte Kellerräume.

Angst vor Wasserschaden und Co.? Lesen Sie hier, welche Risiken Ihrer Immobilie drohen können!

Keller: Hier können wir Ihnen keinen Zeitpunkt zur Sanierung nennen. Aber betonen: Bei einem feuchten Keller kommen Sie mit Kaschieren nicht weit. Sie müssen die defekte Abdichtung beseitigen oder den Keller, wenn nötig, komplett trockenlegen. Denn: Ein feuchter Keller schädigt nachhaltig und dauerhaft die Bausubstanz der Immobilie und gefährdet auch Ihre Gesundheit (Schimmelsporen).

Sanierung von Stromleitung, Elektroinstallationen und elektrischen Geräten

Alle Leitungen bis hin zum Starkstrom in der Küche sollten alle 20 Jahre gewartet werden, nach 40 Jahren ist es meist Zeit, sie auszutauschen. Regelmäßige E-Checks, also die Prüfung aller elektrischer Anlagen und Geräte im Haus, kann Mängel frühzeitig aufdecken. Aus Energieeffizienzgründen sollten elektrische Geräte wie Waschmaschine, Herd und Kühlschrank nicht länger als 15 Jahre ihren Dienst verrichten müssen.

Sanierungsmaßnahmen bei Wasserleitungen und Rohren

Wenn die Wasserrohre zu alt sind, zumeist aus Stahl, Blei oder Kupfer gefertigt, dann müssen sie schnell ausgetauscht werden. Spätestens nach 30 Jahren haben alle drei Materialien Auswirkungen auf die Qualität Ihres Leitungswassers und können besonders die Gesundheit von Kindern und Babys massiv gefährden. Spätestens dann sind Sanierungsarbeiten natürlich unerlässlich.

Übrigens: Für viele „handwerkliche Notfälle“ gibt es schnelle Abhilfe. Der PrimeHome-Schutzbrief bietet bei Problemen rund um Rohrreinigung, Elektroinstallation, Dach-Notreparatur und Heizungsinstallation unkomplizierte und konkrete Unterstützung.

(Energetische) Sanierungsmaßnahmen bei Heizung, Heizkörpern und Lüftungen

Das Thema "Heizung" umfasst nicht nur den Kessel im Keller, sondern auch Pumpen, Ventile, Brenner, Boiler sowie eben die Heizkörper. Deswegen sollten alle Teile regelmäßig gewartet werden, im Herbst sollten Sie die Heizkörper grundsätzlich entlüften. Oft muss das Heizsystem schon nach 20 Jahren komplett erneuert werden, die meisten Heizanlagen müssen allein nach gesetzlicher Vorgabe alle 30 Jahre ersetzt werden. Ab 2026 dürfen Öl- oder Kohleheizungen nur noch in bestimmten Gebäuden eingebaut werden. Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen nach GEG gedämmt werden. Was Sie zum Thema "Energieeffizenz und Förderungen" wissen müssen, erfahren Sie übrigens ebenfalls bei uns.

Böden sanieren

Damit der Parkett-Boden schön bleibt, sollten Sie ihn regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls abschleifen und neu versiegeln – so hält er bis zu 50 Jahre. Laminat Böden halten meist nur halb so lange. Teppich-Böden sollten alle zehn Jahre ausgetauscht werden. Bevor Sie den Bodenbelag sanieren, prüfen Sie unbedingt die Unterkonstruktion der Fußböden.

WC, Badezimmer und Küche in Haus oder Wohnung sanieren

Hier verhält es sich rund um Baumaßnahmen ähnlich – wer neue Fliesen will, muss damit rechnen, unter den alten Fliesen Feuchtigkeit und Schimmel zu finden. Den Untergrund zu sanieren, macht die Sache zwar teurer, hält die Immobilie aber auch in Schuss. Moderne Badezimmer- oder Küchenmöbel sind kein Muss, intakte Wasser- und Stromleitungen aber, wie in jedem Raum, sehr wohl.

3 Gründe, warum Sie Ihre Immobilie regelmäßig sanieren sollten

Wir fassen zusammen: Sanierungen sind vielfältig, teuer und oft ziehen die ersten Maßnahmen unerwartete weitere nach sich. Kein Wunder, dass viele Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer sich oft zu wenig mit den Anforderungen auseinandersetzen, die ihre alternde Immobilie an sie stellt.

Dennoch ist es aus diesen drei Gründen wichtig, dass Sie am Ball bleiben und Ihre Immobilie in Schuss bringen und halten:

Werterhalt und Sparpotential: Nicht nur die reine Optik und Ausstattung, sondern auch die Qualität der Bausubstanz und die Energieeffizienz Ihrer Immobilie entscheiden darüber, ob das Geld, das Sie in die eigenen vier Wände investiert haben, gut angelegt war – und sein wird. Wer es geschickt anstellt, kann den Wert einer Immobilie sogar steigern, auch, wenn sie über die Jahre zum “Altbau” wird. Wer energiesaniert, kann Investitionskosten meist schon nach wenigen Jahren als jährliches Sparguthaben zurückbekommen.
Fördergelder abgreifen: Wer sich regelmäßig und umfassend über Sanierungsmaßnahmen und -möglichkeiten informiert oder sich von Experten und Expertinnen beraten lässt, weiß, worauf es wann ankommt – und kann sich teilweise bis zu 50 Prozent der Sanierungskosten vom Staat schenken lassen.
Rechtssicherheit: Warten Sie auf keinen Fall bis zu dem Tag, an dem Sie zu Ihrem Glück gezwungen werden. Wer Pflichten und Vorgaben zum Nachrüsten und Sanieren des Eigenheims nicht nachkommt, muss mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro rechnen.

So legen Sie Geld für Sanierungsmaßnahmen Ihrer Immobilie zurück

Dass ein Altbau investitionsintensiv ist, dürfte nun hinlänglich bekannt sein. Doch auch für die Instandhaltung eines Neubaus müssen Sie noch rund ein Fünftel des Kaufpreises auf der Seite haben. Doch wie geht das am besten mit der gefüllten Sanierungskasse?

Zunächst einmal können Sie als Eigenheim-Besitzer oder -Besitzerin meist auf einen klassischen Immobilienkredit setzen, wenn ein größeres (Kern-)sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungsprojekt ansteht. Er muss in monatlichen Raten zurückgezahlt werden. Oft wird das Darlehen über eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert, was im Grundbuch eingetragen wird. Wer das nicht möchte und dafür höhere Zinsen in Kauf nehmen kann, setzt stattdessen auf einen Privatkredit.

Vernünftig ist es, Geld für spätere Projekte anzusparen, zum Beispiel über einen Bausparvertrag. Bei dem greifen Ihnen unter Umständen Staat und Arbeitgeber unter die Arme. Allerdings: Das Geld kann erst nach ein paar Jahren abgerufen werden.

Gut zu wissen:

Nur ein Vertrag, aber trotzdem sind alle wichtigen Risiken rund um Haus & Hof abgesichert? Das gibt's! Bei der Meine-eine-Police sind alle „üblichen“ Versicherungen für Wohngebäude, Hausrat oder Glas (und viele weitere optionale Bausteine wie Rechtsschutz- oder Unfall-Baustein) drin.

Auch Versicherungen sind ein finanzielles Polster, um anstehende Kosten abzufedern. Die Wohngebäudeversicherung muss dafür immer wieder an den tatsächlichen Wert des Hauses angepasst werden, sodass Sie nicht auch noch über die Sanierungskosten hinaus zahlen müssen, wenn dabei etwas schief geht. Bei baulichen Maßnahmen empfiehlt sich dringend eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Pflege-, Berufsunfähigkeits- und Unfallversicherungen helfen dabei, dass Sie nicht das Geld, das Sie für Ihre Immobilie zur Seite gelegt haben, für andere Zwecke aufbrauchen müssen. Sie helfen darüber hinaus bei der Finanzierung von Umbaumaßnahmen fürs eigene Alter. Sodass einem entspannten Leben in den eigenen vier Wänden nichts im Wege steht.