Von Feuer, Wertverlust, Schädlingen und Rohrbruch – diese Risiken bedrohen Ihre Immobilie (wirklich)
Als Immobilienbesitzer oder Immobilienbesitzerin trifft es Sie natürlich besonders, wenn Sie die Bilder der Fluten in Nordrhein-Westfalen sehen. Auch die Nachricht von einem abgebrannten Haus in der Nachbarstadt oder der existenzbedrohende Kauf einer „Schrottimmobilie“ in Ihrem Bekanntenkreis jagt Ihnen sicherlich automatisch Angst um das eigene Heim ein.
Was wäre, wenn Ihnen das auch passiert...? Nachdem wir Sie nun bereits ausführlich zum
- Kauf Ihrer Traumimmobilie und den Themen
- Energiesanierung und
- Nachhaltigkeit im Alltag beraten haben,
wollen wir Sie natürlich auch mit diesen Ängsten nicht im Regen stehen lassen.
Sicher ist nicht alles, was Sie befürchten, ein ernstzunehmendes Risiko. Wohingegen wir uns fast sicher sind, dass Sie, wie viele andere Immobilienbesitzer, tatsächliche Immobilien-Risiken unterschätzen. Doch fangen wir mit Ersterem an.
Nach dem Immobilienkauf alles verloren – so realistisch sind Worst Case-Szenarien rund um Haus und Wohnung
Die meisten Menschen in Deutschland haben das Geld für eine eigene Immobilie nicht mal eben übrig. Stattdessen zahlen sie Monat für Monat hohe Kredite ab. Im Durchschnitt sind sie so rund 20 Jahre gebunden, bis eine 80-Quadratmeter-Wohnung abbezahlt ist. Das ist eine lange Zeit, in der viel passieren kann. Dazu kommt, dass über die Immobilienkredite hinaus meist kein großer Spielraum besteht. Sollte etwas passieren, das in der (Finanz-)Planung nicht vorgesehen war, könnten Kreditnehmer finanziell schnell ins Stolpern geraten.
Zu guter Letzt sind die meisten Häuser oder Wohnungen auch als Geldanlage oder Altersvorsorge gedacht. Wenn die Immobile aus irgendeinem Grund völlig an Wert verlieren sollte, wäre die Situation für viele langfristig auch existenzbedrohend!
Doch wie wahrscheinlich ist es nun, dass die Alpträume über die Traumimmobilie wahr werden?
Hilfe, es brennt: Wird ein Feuer die Immobilie zerstören?
Wenn Sie Ihre Immobilie heute oder morgen verkaufen wollen, doch interessierte Käufer völlig ausbleiben – auch diesen Umstand bezeichnet man im Fachjargon als “verbrannte” Immobilie. Und auch das ist ein Alptraum. Aber dazu später mehr.
Die Bilder von tatsächlichen Wohnungs- oder Hausbränden sind allemal plastischer. Im Jahr werden rund 200.000 Wohnungsbrände in Deutschland gezählt, was, statistisch gesehen, einen Wohnhaus-Brand alle zwei bis drei Minuten bedeutet. Dennoch ist das Risiko, dass Ihre Immobilie in hohe Flammen aufgeht, relativ gering. Gibt es in Deutschland doch allein rund 20 Millionen Mietwohnungen!
Noch geringer wird das Risiko für den, der die Statistik kennt: Denn Brandursache Nummer eins ist „Elektrizität“. Dass der Mixer Feuer fängt, ist aber eben die Ausnahme, nicht die Regel – und hat Gründe, die sich vermeiden lassen. Am häufigsten sind es überlastete Mehrfachsteckdosen sowie veraltete oder defekte Elektrogeräte, beziehungsweise deren unsachgemäßer Gebrauch, die den brandgefährlichen Funken verursachen. Auf Platz zwei der häufigsten Brandursachen folgt dann schon “menschliches Verhalten”. Wer also die Regeln für den Umgang mit Strom und Steckdosen ernst nimmt, sein Zuhause mit Rauchmeldern ausstattet, mit heißen Herdplatten und Bügeleisen achtsam umgeht, auf offenes Feuer in den vier Wänden verzichtet und, zu guter Letzt, nicht zu Hause raucht, darf sich relativ sicher fühlen.
Wer noch sicherer gehen möchte, setzt auf eine griffbereite Brandschutzausrüstung, wie Feuerlöscher. Je früher ein Feuer erkannt und bekämpft wird, umso geringer fällt der Schaden aus.
Gegen finanzielle Schäden durch einen Brand im Eigenheim können Sie sich übrigens mit einer Gebäudeversicherung, Hausratsversicherung und/oder privater Haftpflichtversicherung absichern – oder mit der Meine-eine-Police, die gleich sieben Risiken auf einen Streich abdeckt und es Immobilienbesitzern damit recht einfach macht.
Ungeziefer: Wenn Schädlinge die Immobilie unbewohnbar machen
Auch dieses Bild könnte einem Horrorfilm entstammen: Ameisenähnliche, weiße Krabbler beginnen, Ihre Immobilie zu zersetzen. Als Sie es bemerken und den Kammerjäger zur Schädlingsbekämpfung rufen, ist es schon zu spät!
Wie wahrscheinlich ist dieses Szenario? Nun, nicht sehr wahrscheinlich. Doch möglich ist es immerhin: Schädlinge wie Termiten können sich auch in unseren Gefilden in Wohnung oder Haus einnisten. Besonders gerne fressen sie sich durch Holzbretter. Wenn in Ihren Holzverkleidungen oder Balken gelbliche Flecken und kleine Löcher zu sehen sein sollten, seien Sie alarmiert! Meist kann dann tatsächlich nur noch der Kammerjäger Abhilfe schaffen. Doch: Das ist eben ein echtes Worst Case-Szenario. Ein Termitenbefall ist in Deutschland trotz Klimaveränderung noch die absolute Ausnahme und auch in wärmeren Ländern werden die Krabbler meist mit dem verbauten Holz eingeschleppt und ziehen nicht “von selbst” in Wohnung oder Haus.
Über einen Holztransport aus Nordamerika oder Südeuropa kamen übrigens die ersten Termiten vor rund 100 Jahren nach Deutschland. Sie landeten damals in Hamburg. Andere Vorkommen in der Bundesrepublik sollen aktuell nur in Berlin beobachtet worden sein. Sollten Sie also bei sich in Regensburg Termiten entdecken, wäre das eine kleine biologische Sensation.
Klassische deutsche Schädlinge wie Silberfischchen oder Mäuse sind zwar lästig – aber meist ein Fall für die Falle. Und damit auch eher kein großes Risiko für Ihre Immobilie.
Rohrbruch & Co.: Wasserschäden, die die Immobilie absaufen lassen
Kommen wir zu einer Bedrohung für Ihre Immobilie, die leider keineswegs unwahrscheinlich ist: Der Wasserschaden. Alle 30 Sekunden platzt in Deutschland eine Leitung. Das macht eine Million Wasserschäden pro Jahr.
Schlimmstenfalls gibt es ein Leck in Rohr oder Leitung auf dem Grundstück, von dem Sie gar nichts wissen. Oder Sie sind im Urlaub, während das kühle Nass in aller Ruhe Ihr Zuhause flutet. Gründe für Wasser dort, wo es nicht hingehört, kann es viele geben. Vom Rohrbruch im eigenen Haus oder in der Nachbarwohnung über einen auslaufenden Heizboiler bis hin zu eindringendem Grundwasser.
Was Sie tun können? Alte Leitungen prüfen lassen und gegebenenfalls sanieren. Und das spätestens alle 30 Jahre, wenn es nach Experten geht. Je älter das Gebäude, desto wahrscheinlicher wird auch ein Wasserschaden. Daher ist es ratsam, dem Risiko moderne Technik entgegenzusetzen.
Und wenn es schon fließt: So schnell wie möglich das Absperrventil der Hauptleitung zudrehen! Außerdem müssen Sie in den betroffenen Bereichen vorsichtshalber den Strom abstellen (Sicherungskasten!). Und: Dokumentieren Sie als Eigentümer oder Mieter den Schaden. Wenn Sie gut versichert sind, können Sie damit rechnen, dass Ihr Schaden umfassend ersetzt wird.
Übrigens: Ein Wasserschaden wie auch Schimmel sind Mängel der Immobilie, für die Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz vom Verkäufer verlangen können, so denn Sie die Immobilie gerade erst gekauft haben.
Wenn Vandalen oder Einbrecher in Haus und Wohnung kommen...
Wenn Ihre Traumimmobilie ausgerechnet mitten in einem sozialen Brennpunkt steht und die Hauswände in der Nachbarschaft bereits mit den “Kunstwerken“ von Straßenkünstlern verziert sind, ist es wohl nicht gänzlich unwahrscheinlich, dass auch Ihre Immobilie mal ein Graffiti abbekommt. Wenn Sie eine abgelegene Traumvilla bewohnen, aber auf Ihrem Facebook-Kanal freudig verkünden, dass Sie die kommenden Wochen Urlaub auf Mallorca machen, dafür aber die Haustür offensteht, müssen Sie wohl mit Einbrechern rechnen. Kurz: Auch die Angst vor Vandalismus und Einbruch – und vor allem die Risiken dafür – lassen sich mit etwas Menschenverstand minimieren.
Dazu ein paar Fakten: Rund 100.000 Wohnungseinbrüche werden in Deutschland jährlich gemeldet. Dazu zählen auch alle Einbruchsversuche, die zum Beispiel am Sicherheitsschloss oder der Alarmanlage gescheitert sind – oder auch nur durch einen besonders aufmerksamen Nachbarn. Knapp die Hälfte der Einbrüche scheitern auf eine dieser oder andere Arten.
Über all diese Einbrüche und Einbruchsversuche gerechnet entsteht bei einem Einbruch ein durchschnittlicher Schaden von rund 3.000 Euro. Von der drohenden Gefahr eines echten “Wert-Einbruchs” für Ihr Objekt kann also kaum die Rede sein. Eine solide Hausratversicherung sichert Sie dahingehend ab, dass Schäden nach einem Einbruch repariert und Wertgegenstände ersetzt werden.
Wenn Sie bei einem seriösen Versicherer eine umfassende Wohngebäudeversicherung abgeschlossen haben, sind Sie auch gegen unterschiedliche Vandalismusschäden gewappnet.
Da sich Einbrecher statistisch gesehen nur drei Minuten geben, um in Haus oder Wohnung einsteigen zu können, hilft natürlich auch Sicherheitstechnik zum Schutz Ihrer Immobilie. Teils wird deren Einbau über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sogar staatlich gefördert.
Die Immobilie im Auge des Tornados
Naturkatastrophen sind, das mussten wir in den letzten Jahren leider beobachten, keine absolute Seltenheit mehr. Teure Unwetter, Lawinenabgänge, Überflutungen, Trockenheit und damit Waldbrände sowie eisige Tiefsttemperaturen – das alles ist vermehrt auch in Deutschland möglich. Vor “Klassikern” wie dem Blitzeinschlag schützt der Blitzableiter, vor dennoch möglichen Folgen die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung. Risiken wie Überschwemmungen oder Schneedruck können Sie nur eine Elementarschadenversicherung entgegensetzen. Und das sollten Sie auch.
Experten gehen davon aus, dass die Bedrohungen, für Gebäude durch Naturgewalten zum einen wahrscheinlicher werden, zum anderen ist das Risiko eben schwer abzuschätzen. Anzunehmen, dass sich Ihre Immobilie absolut geschützt in “sicherer Lage” befindet, wäre naiv. Sogar eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden für Immobilienbesitzer steht immer wieder zur Debatte. Denn Naturkatastrophen können für Immobilienbesitzer tatsächlich existenzbedrohend werden. Elementarschäden kosten fast immer vier- bis fünfstellige Beträge. Gerade wer das häusliche Eigentum als Kapitalanlage und langfristige Investition sieht, sollte das beim Hauskauf beachten und entsprechend vorsorgen.
“Lagekoller”: Wenn die Immobilie an Wert verliert
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen und steigen... oder? Was ist, wenn “die Blase am Immobilienmarkt platzt”, die Preise doch plötzlich fallen? Oder die schmucke Siedlung, in der Sie Ihre Immobilie gekauft haben, über die Jahre zur unattraktiven Wohnlage mit zweifelhaftem Ruf, wird? Was, wenn eine neue Autobahn oder Windkraftanlage in der Nähe gebaut wird? Auch solche Gedanken treiben Immobilienbesitzer und Immobilienbesitzerinnen natürlich um.
Ganz abwegig sind sie nicht: Eine Analyse des Hamburger Weltwirtschaftsinstitutes (HHWI) ergibt, dass in 194 von 401 deutschen Städte und Landkreisen die Immobilienpreise mittelfristig tatsächlich sinken. Die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen in Suhl in Thüringen rutschen demnach pro Jahr um rund fünf Prozent nach unten. Das ist, zugegeben, aber ein Extrembeispiel.
Zurück also zur sachlichen Einschätzung des Worst Case-Szenarios “massiver Wertverlust”. Logisch: Immobilien verlieren, abgesehen vom eigenen Alterungsprozess, über die Zeit vor allem in jenen Landkreisen und Städten an Wert, in denen absehbar die Bevölkerungszahl sinkt und/oder es an Arbeitsplätzen mangelt beziehungsweise mangeln wird. Dass eine hübsche Zwei-Zimmer-Wohnung in Nähe der Münchner Universität an Wert verliert, ist also nicht so wahrscheinlich, wie dass es einem alten Winkelhof in Brandenburg so ergeht.
Kurz: Einen starken Wertverlust Richtung Null müssen Sie als Immobilienbesitzer oder Immobilienbesitzerin in den seltensten Fällen erwarten. Vor allem dann nicht, wenn Sie wirtschaftlich vernünftig kalkuliert und Ihre Immobilie mit Bedacht gewählt haben.
Auch dazu später mehr.
Realistische(re) Gefahren: Darauf sollten Immobilienbesitzer vorbereitet sein
Viele Risiken, die Immobilienbesitzende kennen müssen, schaffen es nicht in nächtliche Alpträume. Wohl, weil sie weniger bildstark sind. Außer man sieht sich im Traum das eigene Vermögen die Toilette runterspülen. Denn: Bei einer allzu wackeligen Finanzplanung sollten Immobilienbesitzende wirklich zittern. Das Leben hält bekanntlich so einiges Unvorhergesehenes bereit, das die schönste Immobilie plötzlich zur Herausforderung machen kann – ganz ohne Sturmböen, Einbrecher oder dem Schädlingsbefall durch Termiten.
Vorsicht vor Bauverzögerungen und Baumängeln
Was viele angehende Immobilienbesitzer bei aller Euphorie nicht auf dem Schirm haben, ist das Risiko, dass die eigenen vier Wände nicht rechtzeitig zum Ein- oder Umzug fertig werden, es also massive Verzögerungen beim Bau gibt. Oder dass sie sich nach dem Kauf plötzlich mit Bauträgern oder Ex-Eigentümern wegen Baumängeln herumstreiten müssen, sei es nun beim Neu- oder im Altbau. Bau-Boom, Rohstoff- und Fachkräftemangel sind eine Kombination, die dieses Szenario aktuell gar nicht so unwahrscheinlich machen!
Grundsätzlich besteht in beiden Fällen ein Anspruch auf Entschädigung. Doch diese einzufordern, kann ein zähes Unterfangen werden. Auch sollten Sie im Blick haben, dass eine Baufinanzierung häufig direkt an den Baufortschritt gekoppelt ist. Geht es am Bau nicht vorwärts und die Bank zahlt später, kann der Zeitverzug auch noch Zinsen kosten.
Lassen Sie sich also bei der Suche nach Bauträgern Zeit und wählen Sie mit Bedacht. Klären Sie auch mit Ihrem Bankberater, was passiert, wenn nicht alles nach Plan läuft. Und zur Sicherheit: Setzen Sie auf eine Rechtsschutzversicherung. Übrigens: Auch die Wahl eines guten Bauleiters kann hier helfen.
Vorsicht vor Scheidung, Krankheit und Jobverlust
Auch realistisch, aber gerne übersehen, sind die Lebensrisiken Scheidung, Krankheit, Kurzarbeit oder Jobverlust. Eine solide Bau- oder Immobilienfinanzierung muss mindestens ein paar Monate Arbeitslosigkeit oder eine Krankheit überbrücken können. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist daher immer eine gute Idee.
Wichtig ist auch, dass sich Kreditnehmende im Fall der Fälle möglichst schnell an die Bank wenden, um eine ideale Lösung zu finden, die das keineswegs unrealistische Risiko zumindest entschärft. Wer seine Raten einfach nicht bezahlt, muss damit rechnen, dass Banken oder Sparkassen den Kreditvertrag kündigen.
Paare, die ihren Traum vom Eigenheim gemeinsam finanzieren, sollten für den Fall der Trennung ein gemeinsames Ausstiegsszenario entwerfen und bestenfalls vertraglich festhalten.
Auch dem Tod müssen Sie bei der Kalkulation Ihrer Risiken ins Auge blicken. Eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung stellt sicher, dass den Hinterbliebenen im Todesfall kein Schuldenberg hinterlassen wird.
Vorsicht vor neuen Gesetzen
Spätestens beim Thema Grundsteuer oder auch Grunderwerbsteuer wird es Häuslebauern und Wohnungskäuferinnen klar: Der Staat macht die Regeln. Und die können sich ändern! Ein Extrembeispiel: Das Reichsmietengesetz vom 24. März 1922. Im Zuge der großen Depression der 1930er Jahre wurden Vermietende dabei gezwungen, ihre Mieten um zehn bis 20 Prozent zu senken!
Ein wahrscheinliches Szenario ist das nicht und den Berliner Mietendeckel haben wir zuletzt krachend scheitern sehen. Doch ein wenig Vorsicht statt blinder Zuversicht bei politischen Entscheidungen ist sicher angebracht. Bleiben Sie also auf dem Laufenden. Was auf Sie als Immobilienbesitzer oder Immobilienbesitzerin zum Beispiel in Sachen Umweltschutz und Nachhaltigkeit zukommt, haben wir ebenfalls für Sie zusammengefasst.
Vorsicht vor Instandhaltungs- und Renovierungskosten bei Haus und Wohnung
Die “Lebenshaltungskosten” fürs Eigenheim werden gerne und häufig unterschätzt. Was sie nicht davon abhält, auf Immobilienbesitzende zuzukommen. Sie nicht zu ignorieren, sondern anzupacken, vermindert nicht nur das Risiko von Schäden (Rohrbruch, Sie erinnern sich!). Nur, wer Zeit und Geld in die regelmäßige Pflege und Wartung seiner Immobilie steckt, kann einem Wertverlust entgegenwirken.
Zu unterscheiden ist zwischen kalkulierbaren Ausgaben wie Betriebskosten und Wartung und unerwarteten Kosten für Reparaturen. Denken Sie also daran, Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, bevor Folgeschäden auftreten und bilden Sie dafür entsprechende Rücklagen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt, mindestens einen Euro pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltungen einzukalkulieren.
Das “Risiko Immobilie” so gering wie möglich halten: 3 Tipps
1. Planen Sie von Plan A bis Z: Wenn Sie sich einmal, wie hier geschehen, die schlimmsten Szenarien vor Augen führen, die Ihre Immobilie zum Alptraum machen könnten, erkennen Sie: Viele Ängste sind unbegründet und für alles andere gibt es Lösungen! Legen Sie sich diese Faktoren ruhig schon zurecht, besprechen Sie sie mit Ihrem Partner, iIhrer Partnerin oder Ihrer Familie. Das minimiert Risiken erheblich und lässt Sie deutlich ruhiger schlafen.
2. Denken Sie weiter übers Geld nach: Für viele sind die ersten Termine mit dem Bankberater oder der Bankberaterin unangenehm. Denn für die geplante Immobilienfinanzierung kommen die Karten auf den Tisch und manche Schönfärberei der eigenen Bilanzen hat hier ihr Ende. Zunächst. Lassen Sie also nicht nach, sondern bleiben Sie beim ehrlichen Kassensturz. Führen Sie ein Haushaltsbuch und prüfen Sie Ihre Finanzen regelmäßig. Nur so können Sie vermeiden, dass sich zum Beispiel Ausgaben einschleichen, die eigentlich iIhr Budget sprengen.
3. Sprechen Sie mit zuständigen Experten: Sie können noch so viel über die “Wenn-danns”, ihre Wahrscheinlichkeiten und eher unbegründete Ängste grübeln – ohne die Hilfe von Profis sollten Sie weder die Finanzierung Ihres Eigenheims stemmen noch sich gegen (un)mögliche Risiken absichern. Immobilienbesitzende haben das Glück, sich ein stabiles Sicherheitsnetz knüpfen zu können, bestehend aus Bauleistungsversicherungen, Bauherrenhaftpflichtversicherungen, Hausratsversicherungen, Wohngebäudeversicherungen mit Schutz gegen Elementarschäden (!), Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen, Rechtsschutzversicherungen, Risikolebensversicherungen, und vielen, vielen mehr. Damit diese auch perfekt auf Ihre Bedürfnisse und Sorgen zugeschnitten werden können, hilft nur das persönliche Gespräch mit den Experten und Expertinnen Ihrer Versicherung.
