Nachhaltig wohnen – so sehen Gegenwart und Zukunft aus

Sie haben eine eigene Immobilie oder planen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Dann ziehen Sie früher oder später, aber unweigerlich eine Ökobilanz. Denn der Traum von den eigenen vier Wänden geht keineswegs Hand in Hand mit dem Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit.

Klar: Eine gute Wärmedämmung und eine umweltfreundliche Energieversorgung helfen, dass das Eigentum nicht allzu sehr zu einer negativen CO2 -Bilanz beiträgt, geht man mit Ressourcen doch schonender um. Doch zur Wahrheit gehört auch: Es ist der Bau- und Gebäudesektor, der einen Gutteil (rund 40 Prozent) der CO2-Emissionen in Deutschland verursacht. Das liegt daran, dass immer noch mit Kohle, Öl und Gas geheizt wird und auch der Strom aus der Steckdose meist aus fossilen Quellen kommt und das Bauen an sich ebenfalls ressourcen- sowie energieintensiv ist.

Wer kann, macht einen Schritt zu mehr Nachhaltigkeit also allein dadurch, den Energieverbrauch zu senken oder den Stromanbieter zu wechseln, eine Solaranlage aufs Dach zu montieren oder die Heizung zu erneuern. Die Betonung liegt allerdings auch genau darauf: Wer es kann. Denn nachhaltiges Wohnen ist aktuell vor allem eine Geldfrage.

Dass Deutschland und die Europäische Union sich aufmachen, klimaneutraler, ökologischer zu werden, mag in den kommenden Jahren noch einige Fördermittel für Immobilienbesitzer freimachen. Viele Bauherren und Architekten, die eine umweltfreundliche Bauweise anstreben, wird das freuen. Doch ohne Investitionen aus der eigenen Tasche wird es in den kommenden Jahren sicher nicht gehen.

Machen wir das Beste daraus!

Dieser Text wird Ihnen helfen, einen Überblick über den Stand der Dinge zu bekommen und folgende Fragen beantworten:

• Inwiefern belasten Wohnungen und Häuser unsere Umwelt oder wirken sich auf den Klimawandel aus?
• Was bedeutet nachhaltig wohnen eigentlich?
• Gibt es Möglichkeiten über teure Energiesanierungen hinaus, mit denen Sie als Immobilienbesitzer Ihren ökologischen Fußabdruck verkleinern – und gleichzeitig Geld sparen – können?

Nachhaltig wohnen, bauen und ökologische Immobilien – Möglichkeiten und ein Ausblick

Was Investoren heute interessiert, ist ein äußerst guter Gradmesser dafür, wo die Reise morgen hingeht. So gelten nachhaltige Immobilien als sehr gute Renditeobjekte. Das zeigt zum einen, dass die Nachfrage schon jetzt über dem Angebot liegt, denn der Großteil der Immobilien in Deutschland sind Bestandsimmobilien, sicher nicht auf dem neuesten Stand in Sachen Energieeffizienz.

Wie viel es aufzuholen gilt? Das ist auch keineswegs klar. Laut einer Studie aus dem Jahr 2021 hat ein Drittel der großen Immobilieneigentümer keine Ahnung, wie hoch der Kohlendioxid-Ausstoß ihrer Gebäude ist.

Doch nicht nur institutionelle Immobilienanleger, sondern auch immer mehr private Immobilien-Käufer und -Eigentümer interessieren sich laut einer Umfrage im Maklermarkt zunehmend für nachhaltige Bauweisen und schadstoffarme Materialien.

Wodurch bestimmt sich eigentlich die Energieeffizienz einer Immobilie? 

Warum der Lebenszyklus einer Immobilie zur Energiebilanz gehört

Wer über die Nachhaltigkeit oder den ökologischen Fußabdruck einer Immobilie grübelt (hier erfahren Sie übrigens alles zur Finanzierung eines Hauses!), macht gerne den Fehler, nur die Gegenwart zu betrachten und die Frage: Wie viel Energie verbraucht mein Haus oder meine Wohnung aktuell?

Doch: Gebäude haben eine Geschichte, mit Anfang und Ende. Sie müssen diesen Lebenszyklus betrachten, um die Energiebilanz Ihrer Immobilie korrekt zu erfassen. So entfallen durchschnittlich 20 Prozent der Energiekosten im Leben Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auf die Errichtung, 80 Prozent auf den Erhalt, Rückbau, Umbau oder Abriss. Konkret bedeutet das: Wer heute Tonnen von nicht recyclebaren Dämmstoffen verbraucht, um Heizkosten zu sparen, verdient in Sachen Nachhaltigkeit keinen Blumenstrauß. In einigen Jahrzehnten müssen kommende Eigentümer und Eigentümerinnen die Baustoffe wieder als Müll entsorgen und das wahrscheinlich zu horrenden Kosten.

Um nochmal darauf zurückzukommen: Solche Gedankenspiele sind es, die die gesunden Renditechancen eben jener Immobilien steigern, deren Kauf, Bau und Umbau unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit getätigt wurden. Wer meint, die Strafen für Umweltschäden an kommende Generationen abtreten zu können, nimmt es heute auch hin, den Wert seiner Immobilie zu schmälern.

Green Buildings – was ist das?

Dieser umfassende Gedanke der Nachhaltigkeit führt zu dem Begriff “Green Buildings”, also “Grüne Gebäude”. Immer mehr dieser “Green Buildings” werden auf der Welt gebaut. Den gesamten Lebenszyklus der Immobilie umfassend wird dabei so viel Energie, Wasser und Material wie möglich gespart und die Umwelt geschont. Auch die Lebensqualität der derzeitigen und kommenden Bewohner und Bewohnerinnen in der Immobilie wird mitgedacht.

Kulturelle und soziale, faire Aspekte einer Immobilie sind auch Teil des Zertifikats der DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Das hierzulande bekannteste Zertifikat für besonders nachhaltige Gebäude wird als Indiz für die gesunde Zukunftssicherheit und die Marktchancen von Bauprojekten und Immobilien gehandelt. Ob die Zertifizierung von Bestandsimmobilien die nötigen Investitionen wert ist, müssen Sie als Immobilieneigentümer jedoch genau abwägen. Dazu gleich mehr.

Fakt ist: “Grüne Gebäude” sind, auch ohne Zertifikat, im Betrieb und Unterhalt günstiger. Damit steigen die Chancen bei Vermietung und Verkauf.

Umbau und Anbau: So geht’s nachhaltig und ökologischer

Was Immobilieneigentümer vom Konzept der “Green Buildings” lernen können, ist, einen Aus-, Um- oder Anbau nachhaltiger zu denken: Kann ich den Wintergarten so anlegen, dass er mit geringen Heizkosten auskommt, aber auch als Büro dienen kann? Ist es möglich, Räume zu teilen, wenn ein zusätzliches Zimmer benötigt wird? Ist das Raumdesign so gehalten, dass es auch noch in ein paar Jahrzehnten chic und funktional ist?

Diese Fragen sollten Sie sich natürlich auch stellen, wenn Sie noch mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie liebäugeln.

Doch nehmen wir nun an, Sie planen einen An- und Umbau. Betrachten wir, wie Sie Ihre Pläne möglichst nachhaltig angehen können.

Baumaßnahmen: Warum regionale Anbieter in die engere Auswahl gehören 

Sei es nun also der geplante Anbau eines Wintergartens oder der Einbau neuer, besser isolierender Fenster: Wann immer Sie sich auf die Suche nach passenden Experten für Ihr Projekt machen, sollten Sie nicht nur auf den Preis schauen. Handwerker und Baubetriebe aus der Region zu unterstützen – auch das gehört zum nachhaltigen Handeln.

Sorgen Sie für kurze Wege und helfen Sie mit, das Überleben kleiner bis mittelständischer Betriebe (KMU) vor Ort zu sichern. Ihr Plus: Regionale Anbieter kennen Fördermöglichkeiten für nachhaltige Maßnahmen, weil sie schon heute Teil ihres Geschäftsmodells sind. Im Normalfall haben regionale Betriebe auch in Sachen Planungssicherheit und Kontakten die Nase vorn.

Wer nachhaltig bauen will, setzt auf nachhaltige Baustoffe

Was in der Mode Bio-Baumwolle und recycelte Stoffe sind, sind im Baugewerbe nachhaltige Baustoffe. Auf Platz 1 steht der Baustoff Holz. Deutsches Holz reist mittlerweile auch in die USA und nach China und so haben sich 2021 die Bauholzpreise verdoppelt. Wenn Sie mit Holz bauen und dennoch sparen wollen, achten Sie also ganz genau darauf, dass das Holz aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern und nicht etwa aus einem Raubbau stammt.

Hier kommen die wichtigsten Faktoren, die darüber entscheiden, ob ein Baustoff nachhaltig ist:

• Der Baustoff ist nachwachsend, die Ressource ökologisch zertifiziert
• Er hat eine lange Lebensdauer und kann leicht repariert werden
• Er besteht aus gut recyclebaren Rohstoffen oder kann umweltfreundlich entsorgt werden
• Die Herstellung erfolgt möglichst energiearm
• Der Abbau verursacht kaum Umweltschäden
• Auf den Einsatz von problematischen Hilfsstoffen und Schadstoffen wird verzichtet
• Der Einsatz ist gerechtfertigt, weil die Energiebilanz Ihrer Immobilie im Lebenszyklus sinkt (ein Beispiel ist hier Wärmedämmung)

Es lohnt sich, auch ungewöhnliche Baustoffe wie Hanfbeton, Stroh oder auch Pappe bei Bau- und Um- oder Anbaumaßnahmen in Betracht zu ziehen.

Bedenkliche Baumaterialien – nicht verwenden und entfernen

Vielleicht denken Sie bei kritischen Baustoffen zunächst an Klassiker wie Asbest. Früher gerne verbaut, gilt es heute als gesundheitlich höchst bedenklich. Doch auch der Abbau von Sand ist eine riesige Umweltsünde. Keine anderen festen Rohstoffe werden so gefördert wie Sand und Kies. Dass Sand einer der wichtigsten Bestandteile im Beton ist, macht Beton ebenso umweltschädlich wie der Fakt, dass die Herstellung von Zement acht Prozent der weltweiten CO2 -Emissionen verursacht. Dämmplatten mit dem Ozonkiller H-FCKW oder Farben, Lacke und Kleber mit Lösemittel, Weichmachern oder Biozide können die Raumluft belasten. PVC-Fußbodenbeläge sind voller Weichmacher und generell eher bedenklich.

Noch ein Hinweis: Wenn Sie ein älteres Haus oder eine ältere Wohnung Ihr Eigen nennen, können Dämmmaterialien, alte PVC-Böden oder verbautes Holz, weil mit Schutzmitteln behandelt, auch heute noch die Raumluft belasten. Verschiedenste Institute bieten Tests auf Wohngifte an oder können beurteilen, ob es Schutzmaßnahmen braucht, wenn die Materialien entfernt werden. Das sollten Sie in Anspruch nehmen. Insbesondere, wenn Sie eine Sanierung oder Renovierung in Eigenregie geplant haben.

Abreißen oder Sanieren – was ist nachhaltiger?

Lassen Sie sich bitte nicht durch den Umstand verunsichern, dass alte Bauten in Sachen Umweltschutz auf den ersten Blick nicht die Nase vorne haben. Nicht alles, was schon da ist, muss unbedingt ersetzt werden und es ist einer der Kerngedanken von Nachhaltigkeit, Altes weiter zu nutzen oder neu zu verwerten. Wenn sich alte Substanz in Ihrer Immobilie wirklich nicht erhalten lässt – prüfen Sie, ob Sie zumindest Bauteilen ein zweites Leben schenken können.

Zu verzichten, statt anders oder gar mehr zu konsumieren – auch das ist nachhaltig. So leben wir zwar immer energieeffizienter, doch der Gesamt-Energieverbrauch der Wohnmobilien ist nicht etwa proportional dazu gesunken. Der Grund: Wir “brauchen” mehr Platz. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person ist von 1990 bis heute von 35 auf 47 Quadratmeter gestiegen. Zusätzliche Wohnfläche bedeutet leider auch, dass die Bodenversiegelung in Deutschland weiter steigt. Laut Umweltbundesamt sind bereits fast die Hälfte der Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland versiegelt, “das heißt bebaut, betoniert, asphaltiert, gepflastert oder anderweitig befestigt” – mit massiven Folgen für die Wasserdurchlässigkeit und die Fruchtbarkeit der Böden. Dazu kommen die Folgen des Klimawandels mit häufigerem Starkregen, was Gewässer und Gebäude zusätzlich gefährdet. Weniger ist daher manchmal mehr.

Selbst Tesla-Gründer Elon Musk soll seine kalifornische Milliardärsvilla gegen ein 35 Quadratmeter großes Haus in Texas getauscht haben. Vielleicht ist auch für Sie ein Tiny House auf dem eigenen Grundstück nachhaltiger als ein Anbau an die Immobilie?

Nachhaltiger Alltag in den eigenen vier Wänden

Der gesellschaftliche Wandel hin zu mehr Nachhaltigkeit beginnt bei jedem Einzelnen – und misst sich an den Entscheidungen, die wir treffen. Nachhaltiges Handeln basiert dabei grundsätzlich auf drei Säulen: Ökonomie, Ökologie und Soziales. Die letzten beiden Säulen stehen nur dann stabil, wenn wir unseren Konsum und unsere Lebensweise danach abklopfen, ob und inwieweit sie anderen Menschen oder unserer Umwelt schaden. Und auf was wir, auch aus diesem Grund, verzichten müssen. In unserer Mindmap “Nachhaltigkeit – Ideen für Immobilienbesitzer” finden Sie Inspiration dazu sowie eine Zusammenfassung der Gedankenanstöße, die Sie bereits aus diesem Text mitnehmen konnten.

Bewegungen wie “Architects for Future" zeigen, wie weit der gesellschaftliche Wandel noch gehen könnte (und in ihren Augen müsste): Sie unterstützen Wohnprojekte, in denen der Platz für den Einzelnen vielleicht etwas geringer sein mag. Soziale Herausforderungen, wie zum Beispiel die Betreuung von alten oder sehr jungen Menschen, werden im gemeinschaftlichen Wohnen hingegen auf mehrere Schultern verteilt. Gut auch für die Ökologie: Wer sich gegenseitig hilft, tauscht oder leiht, konsumiert weniger.

(Grüne) Energielieferanten unter der Lupe

Apropos Konsum: Vielleicht sind Sie auf Ihrer Suche nach mehr Nachhaltigkeit auch schon über das sogenannte “Green Washing” gestolpert. Dabei werden klassische Wirtschaftsgüter als besonders ökologisch verkauft. Alter Wein in neuen Schläuchen – davor scheuen auch die großen Stromanbieter nicht zurück. Ihr Anteil an der Stromerzeugung aus erneuerbaren Quellen ist trotz aller Beteuerungen noch vergleichsweise gering. Wer will, kann daher durchaus in Betracht ziehen, Ökostrom von kleinen Anbietern zu beziehen. Damit keine Missverständnisse entstehen: Aus den Steckdosen in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus kommt natürlich immer der Strom, der im nächstgelegenen Kraftwerk produziert wird. Wer Ökostrom bestellt, sorgt “lediglich” dafür, dass mehr Strom aus umweltfreundlicheren Quellen ins deutsche Netz eingespeist wird.

Andererseits stehen auch alternative Energielieferanten in privater Hand, wie zum Beispiel Solaranlagen, in der Kritik. Um sie herzustellen, wird freilich Energie benötigt, doch die Anlagen sparen nicht nur fossile Brennstoffe ein und reduzieren Kohlendioxidemissionen – sie machen sich meist schon nach wenigen Jahren wirtschaftlich bezahlt.

Klimaziele – was auf Immobilienbesitzer (ökonomisch) zukommt

Autofahrer zittern schon, Wirtschaftsbosse malen den Teufel an die Wand – und auch Immobilienbesitzer sind zu Recht argwöhnisch: Europa soll bis 2050 klimaneutral werden, Deutschland will sogar schon 2045 so weit sein und bis dahin auch auf einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand blicken. Wenig wohlklingende Maßnahmen wie der „Nationale Aktionsplan Energieeffizienz“ (NAPE) sowie der „Energieeffizienzstrategie Gebäude“ (ESG) sollen dazu beitragen und versuchen gar nicht erst darüber hinwegzutäuschen, dass der Weg zu mehr Nachhaltigkeit ein holpriger wird.

Eigentümer von Immobilen, die möglichst wenig Energie verbrauchen, wenig Emissionen ausstoßen und viel Energie selbst produzieren, werden in den kommenden Jahren am besten wegkommen. Die CO2 -Abgabe auf Öl und Gas ist bereits gestiegen. Diese Kosten können derzeit noch auf die Mieter und Mieterinnen geschoben werden. Wer übernimmt sie in Zukunft und wie hoch werden sie noch geschraubt? Dieses Thema wird die neue Regierung wiederum einiges an, ja, Energie kosten. 

Die gute Nachricht: Fast die Hälfte der Deutschen besitzt Wohneigentum – eine dann doch relevante Wählergruppe. Der Weg wird also nur gemeinsam gehen, mit Hilfe von steuerlichen Fördermitteln für jene Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim energetisch sanieren. Im ersten Halbjahr 2021 hat eine weitere Maßnahme, die „Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)“, über 6 Milliarden Euro Fördermittel bereitgestellt – ein zu dieser Zeit noch nie dagewesener Rekord. Aber kaum einer, der angesichts des Klimawandels nicht zu toppen sein dürfte.

Stand 2021 sind Einzelmaßnahmen zur Energiesanierung Ihrer Immobilie bis zu 20 Prozent, Fachplanung und Baubegleitung bis zu 50 Prozent steuerlich abzugsfähig. Das Bundeswirtschaftsministerium bietet auf der Webseite “Deutschland macht’s effizient” eine Übersicht über alle Fördermöglichkeiten. Darüber hinaus können Immobilienbesitzer oder -käufer auch auf Finanzspritzen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) hoffen.

Packen Sie es an – es sind Zuschüsse in Höhe von mehreren zehntausend Euro möglich. Mehr zum Thema "nachhaltig wohnen und bauen" erfahren Sie übrigens auch in unserem zweiten Ratgeber-Beitrag.