Beim Immobilienkauf richtig verhandeln
Gut, wenn Sie Teil 1 und 2 unseres Ratgebers zum Immobilienkauf gelesen – und umgesetzt – haben. Denn dann wissen Sie nicht nur Bescheid, welche Immobilie perfekt zu Ihnen, Ihrer Zukunft und Ihrem Budget passt. Sie haben auch herausgefunden, welche Form von Immobilie, Wohnung oder Haus, neu oder alt, Ihre Bedürfnisse erfüllen kann. Außerdem haben Sie dank dem dritten Teil unseres Ratgebers die Finanzierung Ihres Eigenheims auf stabile Füße gestellt.
Nun sind bereit zuzuschlagen, wenn sich Ihre Traumimmobilie auftut.
So überzeugen Sie die Bank
Sobald Sie Ihr Herz an ein Haus oder eine Eigentumswohnung verloren haben, reichen Sie so schnell wie möglich Ihre umfassenden Unterlagen ein. Die von der Immobilie für die Bank. Und die von der Bank für den Verkäufer oder die Verkäuferin.
Keine Angst vor Aktionismus: Ein seriöser Bankberater wird die Notbremse ziehen, wenn das Objekt einen Haken hat, den Sie vor lauter Euphorie glatt übersehen hätten. Aber dass Sie den Kauf ernst nehmen und keinen Dampf plaudern – das wird Ihnen einen ordentlichen Wettbewerbsvorteil beim Werben um die Immobilie verschaffen.
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Verhandeln mit dem Eigentümer – so geht’s richtig
Denken Sie daran: Beim Hauskauf sind Verhandlungen die Regel, Angebotspreis und Endpreis sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Scheuen Sie sich also nicht, den Anfangspreis früh in Frage zu stellen. Nutzen Sie dazu alle Fakten, die Sie an die Hand bekommen, seien es anstehende Sanierungsarbeiten oder der Umstand, dass die Immobilie schon länger auf dem Markt ist und noch keinen Abnehmer gefunden hat. Prüfen Sie, wie oft das Angebot aufgerufen wurde und nehmen Sie geringe Zahlen als Argument dafür, dass der Preis zu hoch angesetzt ist. Auch der Beleihungswert, den Ihre Bank für eine Finanzierung ansetzt, ist ein gutes Argument, um den Preis zu drücken.
Keine Frage: Die besten Lösungen lassen sich immer dann finden, wenn Sie einen guten Draht zum Eigentümer oder der Eigentümerin aufgebaut haben. Vielleicht haben Sie gemeinsame Bekannte oder gar Freunde, auf die Sie sich beziehen können? Diese könnten auch dabei helfen, die Motive eines Verkaufs und die private Situation des Verkäufers oder der Verkäuferin zu beleuchten. Je dringender der Verkauf, umso besser stehen die Chancen, dass Sie mit einem geschickten Angebot passend zur Lebenssituation den Zuschlag und dazu noch einen Preisnachlass auf Ihr neues Eigenheim bekommen.
Perfekt vorbereitet für den Immobilienkauf
Damit sollte endgültig klar sein: Nutzen Sie die Zeit im Endspurt und bis zu dem Tag, an dem Ihre Unterschrift unter dem langersehnten Kaufvertrag landet, stets bestmöglich.
Dank ausführlicher Gespräche mit Ihrem Bankberater sollten Ihre Liquidität und Seriosität mittlerweile belegt sein. Auf Deutsch: Ihnen und Ihren Geldgebern ist klar, dass Sie in einem bestimmten Rahmen flüssig sind und es wahrscheinlich auch bleiben werden. Nageln Sie Ihre Bank daher soweit möglich auf eine generelle Finanzierungszusage fest.
Wenn Sie diese einem Eigentümer oder einer Eigentümerin schon beim Besichtigungstermin vorlegen können, ist das die sprichwörtliche Karotte vor der Nase. So stechen Sie sicher die meisten anderen Interessenten aus.
Außerdem ist es immer eine gute Idee, die Wunschgegend für Ihr zukünftiges Eigenheim immer wieder mit offenen Augen zu erkunden. Scheuen Sie sich nicht davor, auch mal selbst zu inserieren, checken Sie den Anzeigenteil in lokalen Wochenzeitungen und fragen Sie bei Ämtern nach, ob Bauprojekte anstehen. Nicht selten können Sie so schneller sein als andere – zum Beispiel auch als Immobilienmakler.
Immobilie ohne Maklergebühr finden: So umgehen Sie den Makler
Rund 60 Prozent aller Immobilien in Deutschland werden von Maklern angeboten. In Großstädten sind es Dreiviertel der Immobilien, die nur so verkauft werden, dass Makler kräftig mitverdienen. Interessant zu wissen: Wie prozentual hoch die Makler-Provision am Kaufpreis sein darf, ist nicht einheitlich gesetzlich geregelt. Je nach Bundesland sind es aber bis zu acht Prozent des Kaufpreises. Seit Ende 2020 können wegen des so genannten “Bestellerprinzips” nur noch die Hälfte dieser Kosten auf Sie als Käufer oder Käuferin abgewälzt werden.
Die Maklerprovision ist Teil der Kaufnebenkosten und muss – wie die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer – in der Regel aus dem Eigenkapital gezahlt werden. Ein Rechenbeispiel: Für ein Haus, das für 400.000 € verkauft wird, dürften Sie sich von rund 15.000 € Eigenkapital verabschieden – allein für die Maklerprovision.
Der ideale Weg in die eigenen vier Wände führt daher oft übers private Umfeld. Eine gute und solide Immobilie, die öffentlich angeboten wird, ist heiß begehrt. Selbst wenn Sie top vorbereitet in die Verhandlungen gehen und alles geben, was Sie haben, kann es sein, dass Ihnen die Konkurrenz die Traumimmobilie vor der Nase weggeschnappt.
Also: Setzen Sie auf Vitamin B. Gehen Sie Ihrem Familien- und Freundeskreis ruhig ein bisschen mit ihrem Wunsch zum schöneren Wohnen auf die Nerven. Wenn irgendwo ein Immobilienverkauf ansteht, sollte optimalerweise auch Ihre Großtante bei Ihnen durchklingeln. Trinken Sie mehr Kaffee bei Ihren Nachbarn. Irgendwer kennt immer irgendwen. Sie werden so auch merken: Es gibt sehr wohl noch Immobilien zu einem bodenständigen Preis – man muss nur wissen, wo.
Eigenkapital beim Immobilienkauf richtig einsetzen – Tipp: Altbau sanieren
Grundsätzlich gilt: Ein so genanntes Bestandsgebäude lässt sich vielleicht nicht immer leicht finden. Aber oft ist ein guter Altbau leichter zu finanzieren als ein Neubau. Denn: Ein auf Hochglanz poliertes und bezugsfertiges Haus wird gerne etwas überbewertet. Viele neue Immobilien sind ja überhaupt erst gebaut worden, um sie zu Geld zu machen. Die Kaufnebenkosten steigen mit dem stattlichen Kaufpreis finanziell oft kräftig an. Viel Geld wandert also auf Nimmerwiedersehen in die Taschen von Makler*in und Notar*in.
Vielleicht lässt sich mit Ihrem Eigenkapital etwas Besseres anstellen? Denken Sie daran: Ein Altbau, der günstiger als der Neubau ist, kann durch das Geld an Wert gewinnen, das Sie für eine Solarheizung oder neue Bäder übrig haben. Übrigens: Unsere „Altbau sanieren“-Checkliste zeigt Ihnen, auf welche Kostenfallen es hier ankommen kann.
Vergleichen wir dazu ein 400.000 Euro Haus, das die Bank mit 300.000 € beleihen würde, mit einem Altbau. Und nehmen wir der Einfachheit halber an, dass der vergleichbare Altbau 200.000 € kostet. Für Modernisierung und Sanierung müssen Sie weitere 150.000 € ausgeben. Dann liegen die Kaufnebenkosten für Notar, Steuern und Makler bei 19.000 €.
Ihr gut und neu sanierter Altbau kann bei der Bewertung einer Bank aber den gleichen Beleihungswert erreichen wie ein Neubau. Bestenfalls bewertet die Bank das fertig sanierte Haus also ebenso wie den Neubau mit 300.000 €. Sie haben am Ende gleich viel investiert und gewonnen, würden in unserem Beispiel dafür aber alles in allem statt 138.000 € (für den überbewerteten Neubau) nur noch 69.000 € Eigenkapital für den Altbau aufbringen müssen. Sie haben den gesamten Eigenkapitalbedarf für das Gebäude halbiert.
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Das ist mit unserer All-Gefahren-Deckung möglich. Denn die bietet vollständige Absicherung in den Bereichen Haftpflicht, Hausrat/Glas und dem Wohngebäude. Plus: Unfall und Rechtschutz als wählbarer Zusatzbaustein für Eigenheim-Besitzer!
Knüpfen Sie Kontakte zu Bau-Experten
Wenn Sie sich die Zeit (und die Nerven) zutrauen, die es für Sanierungsprojekte braucht, setzen Sie zu guter Letzt auf gute Sachverständige und Handwerker. Passend zum Kauf eines älteren Hauses, einer Wohnung im Altbestand oder auch eines geplanten Baus können Sie gar nicht früh genug per „Du“ mit Menschen vom Fach sein.
Sicher kennen Sie Arbeitskollegen, die schon gebaut haben, oder Freunde, die das Elternhaus saniert haben. Wann immer Sie jemanden von der guten Arbeit eines Handwerkers schwärmen hören – sammeln Sie die Kontaktdaten ein! Glauben Sie uns: Das schont später nicht nur Ihr Budget, sondern vor allem auch Ihr Nervenkostüm. In Ihrem Altbau wollen Sie schließlich gleich die Küche um- oder den Keller ausbauen und nicht erst das Internet nach guten Handwerkern durchforsten. Und: Wenn Sie einen heißen Draht zu den Experten haben, können Sie Ihr Modernisierungs- und Sanierungsbudget auch deutlich realistischer planen.
Kleiner Tipp: Lassen Sie Ihre guten Kontakte und Ihre gewonnene handwerkliche Expertise auch ruhig ins Gespräch mit der finanzierenden Bank oder dem Verkäufer oder der Verkäuferin einfließen. Und wenn Sie abschließend noch Unsicherheiten bezüglich der Finanzierung haben, finden Sie in unserem Ratgeber zur Finanzierung des Eigenheims alle wichtigen Informationen.
