Realistische Finanzplanung: Diese Immobilie können Sie sich wirklich leisten

Dieser dritte Teil unseres Immobilien-Ratgebers beleuchtet die finanziellen Aspekte des Immobilienkaufs, während sich die ersten beiden Beiträge um

• Vorüberlegungen beim Hauskauf und
• die zahlreichen Möglichkeiten

rund um die richtige Wahl der Eigentums-Immobilie dreh(t)en.

Nachdem nun feststeht, welche Immobilie es sein soll, haben Sie als zukünftiger Eigentümer oder zukünftige Eigentümerin sicher konkrete Fragen zur Finanzierung Ihrer Immobilie. Bekannt ist: Steigende Immobilienpreise und niedrige Kreditzinsen haben eine Spirale in Gang gesetzt, die die Preise in die Höhe treibt. Doch vor allem Banken mit starkem Fokus auf Immobilienkredite versuchen sie wieder zu bremsen. Überraschend, aber wahr: Das Immobilien-Gutachten einer seriösen Bank fällt in der Regel äußerst bodenständig aus – zumindest hierzulande. Dafür wird zunächst ein so genannter Beleihungswert ermittelt, der auf vorwiegend „handfesten“ Faktoren wie der Lage des Gebäudes, der Grundstücksgröße oder der Wohn- und Nutzfläche basiert.

So ein Beleihungswert liegt meist deutlich unter dem aufgerufenen Verkaufspreis. Ein Umstand, der (zumindest für die Bank) zu mehr Sicherheit führen soll. Denn „egal“ kann der Beleihungswert ja nur den potenziellen Immobilienkäufern sein, die bereits ausreichend Eigenkapital mitbringen.

Die Bank ist in der Regel nicht bereit, die zunehmend überzogenen Verkaufspreise zu finanzieren. Was finanziert wird, ist stattdessen der eben beschriebene (deutlich realistischere) Beleihungswert. Liegt der weit unter dem Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz womöglich aus der eigenen Tasche bezahlen – zuzüglich aller weiteren Kaufnebenkosten. Dazu jetzt mehr.

Kaufnebenkosten, Notarkosten, Maklerprovision beim Wohnungs- oder Hauskauf

Zwischen Beleihungswert und aufgerufenem Verkaufspreis liegen nicht selten 25 Prozent des Kaufpreises. Wird beispielsweise ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro verkauft, möchte eine Bank womöglich nur 300.000 Euro davon finanzieren. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die dagegen auf dem erzielten Kaufpreis basieren.

Allein mit Grunderwerbsteuer und Notar wären in diesem Fall weitere 6,5 Prozent an Kosten fällig. Bei der Finanzierung eines Objekts in dieser Größenordnung müsste der Käufer also rund 125.000 Euro Eigenkapital einbringen. Bis zu acht Prozent Makler-Courtage haben wir der Einfachheit halber weggelassen.

War vor vielen Jahren lediglich entscheidend, ob Zinsen und Tilgung zum monatlichen Budget passen, ist die Höhe des Eigenkapitals inzwischen fast noch wichtiger. Ein junges Paar, das zwar gut verdient und unbefristete Arbeitsverhältnisse vorweisen kann, scheitert also möglicherweise daran, dass während der Studienzeit nicht genug Kapital angespart werden konnte.

Ein möglicher Ausweg: Die Beleihung von abbezahlten Immobilien. Vielleicht sind ja Ihre Eltern bereit, das eigene Haus als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung zu stellen?

Was gehört alles zum Eigenkapital?

Am Eigenkapital entscheidet es sich also. Was können Sie in die Waagschale werfen? Als verfügbares Eigenkapital werten Banken

• die (eigenen) Ersparnisse,
• Barvermögen,
• den Eigenanteil des Bausparguthabens und
• Lebensversicherungen.

Darüber hinaus können bereits abgezahlte (Bau-)Grundstücke und Immobilien sowie Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds dazugehören. Um eine Immobilie zu erwerben, sollten immer mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten (Kaufpreis + Kaufnebenosten) durch Eigenkapital gedeckt werden.

Wichtig: Setzen Sie für die Kauf- oder Baufinanzierung nie Ihr gesamtes Eigenkapital ein! Gegen unvorhergesehene Ausgaben, etwa Reparaturen, sollten Sie  immer mit einem entsprechenden „Notgroschen“ abgesichert sein.

Soweit die Theorie. Für junge Familien mit mittlerem Einkommen ist das Eigenkapital  oft eine ziemlich große Hürde. Schlussendlich geht es aber auch darum: Welche monatliche Belastung trauen Sie sich zu? Und welche traut die Bank Ihnen als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin zu?

Wir empfehlen: Legen Sie beim Banktermin die Karten einfach auf den Tisch. Die Erfahrungswerte der Bank helfen nämlich nicht nur Ihrem Bankberater, sondern auch Ihnen selbst bei der Entscheidungsfindung.

Denn: Welchen Traum Sie sich auch erfüllen wollen – Sie müssen ihn sich (leider) auch leisten können!

Finanzierungszusagen für Immobilien sind eine Absicht, kein Schwur

Sie fragen sich, warum die Bank als eigentlicher finanzieller Nutznießer der Kreditvergabe aus der ganzen Sache so ein Problem macht? Ganz einfach: Wenn zu viele Kreditnehmer einer Bank zahlungsunfähig sind, würde der Bank die Insolvenz drohen. Deswegen kann die Bank in dem Fall, dass ein Kreditnehmer oder eine Kreditnehmerin nicht zahlen kann, auch über die Immobilie verfügen. Und zwar bis hin zur Zwangsversteigerung.

Der Deal funktioniert dabei jedoch in beide Richtungen: Auch Sie haben unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen - auch, wenn die noch gar nicht abbezahlt sein sollten. Sie müssen dann „lediglich“ die offene Kreditsumme inklusive aller Zinsen begleichen. Obendrauf kommt dann meist noch eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Es schadet also definitiv nicht, auch diese Notbremsen-Situation bereits vor der Kreditvergabe einmal genau durchzurechnen.

Eine seriöse Bank unterstützt Sie gerne, wenn Sie ein Objekt passend zu Ihrem Eigenkapital gefunden haben und eine solide Finanzierung fürs traute Heim stemmen möchten.

Lange Zinsbindung – mehr Sicherheit?

Wussten Sie, dass Sie den Kredit fürs Eigenheim (zumindest theoretisch) innerhalb kürzester Zeit locker abbezahlen können? Dann ist Ihnen der Neid der meisten Immobilienkäufer sicher! Denn die wenigsten trauen sich an ein variables Darlehen heran. Dabei wird der Zinssatz für die Kreditsumme alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen angepasst – und im Gegenzug können sich flüssige Kreditnehmer relativ schnell aus dem Kredit “freikaufen”.

Der klassische (und wohl doch etwas empfehlenswertere) “Normalfall” sieht jedoch anders aus. Die Regel sind nämlich Annuitätendarlehen. Sie sichern zu, dass die Raten, die der Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin über einen bestimmten Zeitraum für den Kredit zahlen muss, auf eine Summe festgelegt sind. Die Annuitäten, also Raten, setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.

Der Zinsanteil ist dabei festgelegt (Sollzinsbindung). Die Summe, die sich aus ihm ergibt, sinkt logischerweise mit der sich verkleinernden Kreditsumme. Daher steigen parallel dazu die Tilgungsanteile am Kredit. So bleibt die Gesamtbelastung monatlich gleich, während das Darlehen schrumpft. Bedeutet: Je höher der Tilgungsanteil gleich zu Beginn festgelegt wurde, umso schneller gehört das Eigenheim ganz Ihnen.
 

Ein Annuitätendarlehen schenkt sowohl dem oder der Kreditnehmer*in wie auch der Bank Planungssicherheit, meist über einen Zeitraum von fünf bis zu 30 Jahren. Die Sollzinsbindung garantiert also eine Rate, die unabhängig ist von unvorhergesehenen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt. Je länger der Zins jedoch gebunden wird, umso höher liegt er auch. Man “erkauft” sich schließlich damit ein wenig mehr Planbarkeit.
 

Was Sie aber auch schon jetzt bedenken sollten: Tatsächlich schaffen es Kreditnehmer eher selten, Sondertilgungen in ihrem Kreditvertrag nicht nur zu verankern, sondern auch wirklich zu nutzen! Und wer unerwartet eine größere Summe Geld zur Verfügung hat, dem ist es meist nicht ohne Strafgebühren möglich, den Kredit früher als vereinbart zu begleichen.

Zusammengefasst lässt sich sagen: Zinsbindungen und Annuitätendarlehen bedeuten zwar einerseits (etwas) schlechtere Konditionen und weniger Flexibilität. Sie sind aber andererseits auch ein sicherer, weil planbarer Weg, das Eigenheim zu finanzieren. Das Wichtigste daran: Im Normalfall enden Zinsbindung und Annuitätendarlehen bevor das Darlehen komplett abbezahlt ist. Unter welchen Konditionen dann die Abschlussfinanzierung laufen kann, sollte man genau unter die Lupe nehmen und die Weiterfinanzierung so früh wie möglich planen und absichern. Dabei kann man zukünftige Konditionen im Voraus festschreiben, entweder beim gleichen  (Forward-Darlehen oder Prolongation) oder bei einem neuen Kreditgeber (Umschuldung).

Übrigens: Die meisten Experten rechnen derzeit nicht damit, dass die Kreditzinsen massiv steigen werden. Eine hohe Restschuld sollte zum Ende Ihrer Finanzierung jedoch nie das Ziel sein.

Wer selber baut, sollte sich zudem auch mit dem Thema Nachfinanzierung beschäftigen. Denn ärgerliche “Budgetsprenger” wie Wasserschäden am Bau sind leider keine Seltenheit. Und dann gilt es, nochmal bei der Bank anzuklopfen. Für eine Nachfinanzierung müssen Sie jedoch ebenfalls meist deutlich höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.
 

Unsere 3 Tipps:

• Versuchen Sie, die Tilgungsrate so hoch wie für Sie möglich anzusetzen, um der Schuldenfalle so schnell wie möglich zu entkommen
   
• Wenn Sondertilgungen zum Beispiel durch ein Erbe wahrscheinlich scheinen, sichern Sie sich dafür in Ihrem Darlehensvertrag entsprechend gute Konditionen
   
• Ziehen Sie auch ein so genanntes Volltilgerdarlehen in Betracht – dabei werden die Zinsen festgeschrieben, bis Sie schuldenfrei sind

Eigenheim: Warum der Tilgungszinssatz in Finanzierungsperioden wichtig sind

Auch noch über einen anderen Weg prüfen Banken, wie ernst Sie es mit der eigenen Immobilie meinen: Sie setzen auf einen relativ hohen Tilgungszinssatz.

Konnte man vor fünf bis zehn Jahren noch mit einer Tilgung von einem Prozent finanzieren, so akzeptieren Banken inzwischen selten eine Tilgung von weniger als 2,5 Prozent pro Jahr. Der Vorteil für Sie: Sie werden schneller schuldenfrei!

Wäre die Tilgung noch immer bei einem Prozent und der Finanzierungszinssatz zugleich bei aktuell üblichen 1,2 bis 1,4 Prozent, wären die monatlichen Belastungen dagegen sehr niedrig. Zu niedrig für manche Haushalte. Klingt zwar fies, ist aber wirklich sinnvoll: Banken verhindern so, dass Sie bei einer späteren Zinssteigerung aus der Bahn und somit aus Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung geworfen werden.

Also: Wenn es für Sie finanziell drin ist, starten Sie am besten mit einer hohen Tilgung gleich zum Start der Finanzierung! Kleiner Tipp: Wenn Sie nun auch noch den vierten Teil unserer Ratgeber-Serie lesen, sind Sie für den bevorstehenden Immobilienkauf wirklich absolut gut gerüstet! Hier geht´s zu unserem Servicebeitrag zur realistischen Finanzplanung beim Immobilienkauf.