Vorüberlegungen zum Wohnungs- und Hauskauf: Alles, was Sie wissen müssen

Auf der Suche nach der passenden Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, lassen sich viele schnell entmutigen. Zu groß scheinen die Hürden und Risiken, die den Traum vom Eigenheim schon bei der Planung platzen lassen. Die Sorge steigt direkt proportional zu den Preisen von Grundstücken und Immobilien.

Dieser Artikel soll Ihnen als zukünftigem Eigentümer (oder natürlich Eigentümerin) helfen, unbegründete von begründeten Sorgen zu unterscheiden – mit dem Ziel, dass Sie sich schon in wenigen Jahren für Ihre gute Entscheidung in Sachen Immobilienkauf auf die Schulter klopfen können!

In unserem dreiteiligen Leitfaden und anhand von konkreten Checklisten zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt alle drohenden Stolperfallen, die beim Kauf warten und geben wertvolle Tipps, wie es mit der (zukünftigen) Traumimmobilie so reibungslos wie möglich klappt.

Der Fokus des ersten Teils (den Sie jetzt gerade lesen) liegt auf den Vorüberlegungen, die Sie für einen geplanten Wohnungs- oder Hauskauf anstellen sollten. Wenn Sie wissen, was Sie wollen, bevor Sie mit der Suche starten, werden Sie  Zeit sparen und  Makler oder Verkäufer können Sie nicht so leicht  unter Druck setzen.Ihre Lebensqualität ist wichtig, dahermüssen und dürfen Sie nicht stets alle Möglichkeiten in Betracht ziehen. Oder anders ausgedrückt: Wer auf einen Garten definitiv nicht verzichten will, sollte es auch nicht tun. Sonst bleibt in zehn Jahren nur der neidische Blick auf das Grün des Nachbarn. Und das ist keine schöne Vorstellung, oder?

So stehen die Chancen auf dem Wohnungsmarkt

Hätten Sie’s gewusst? In Deutschland besitzen nur rund 50 Prozent aller Menschen Wohneigentum! Im Vergleich ist das extrem wenig. In Spanien liegt die „Eigenheim-Quote“ bei beeindruckenden 76 Prozent, in Frankreich sind es immerhin noch knapp 65 Prozent. Getoppt wird das alles aber von den Rumänen. Denn hier haben mit unglaublichen 95 Prozent fast alle ihre eigenen vier Wände. 

Doch auch der deutsche Wohnungsmarkt ist erstaunlich vielfältig: Denn während in einigen Regionen und Städten seit Jahren die Nachfrage nach Wohnraum (und Eigenheimen) massiv steigt, verwaisen andere geradezu. München ist die Stadt der Rekorde, in der der Quadratmeter Eigentumswohnung meist über 8.000 Euro kostet. Im Osten Deutschlands, zum Beispiel in Halle an der Saale, zahlt man für den Quadratmeter teils unter 2.500 Euro. Prognosen gingen lange davon aus, dass die Schere weiter auseinandergeht. Doch je voller es selbst in den Speckgürteln wird, umso mehr Menschen treibt es – wohl oder übel – dann doch aufs Land.

Soweit die Statistik. Die rasanten globalen Veränderungen zeigen uns, dass morgen nichts mehr so sein muss wie heute. Was sicher scheint: Die eigenen vier Wände sind ein Lebenstraum vieler Menschen. Vielleicht auch Ihrer. Und wer sich diesen Traum mit Eigeninitiative und Vernunft Schritt für Schritt verwirklicht, kann beweisen: Das Eigenheim macht glücklich. Auch dazu gibt es nämlich zahlreiche Studien.

Raus aus der Mietfalle oder: Ist Betongold eine sichere Geldanlage?

Umfragen zufolge würden mindestens die Hälfte der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben. Und die, die es tun, sind meist zufriedener als Mieter oder Mieterinnen. Zudem gilt unverändert: Mieten ist und bleibt immer mit einer gewissen Unsicherheit behaftet – gerade aber für Familien mit Kindern, Haustier und „lediglich“ mittlerem Einkommen. Denn während die monatliche Belastung beim Kauf zumindest mittelfristig durch festgelegte Zinsen konstant ist, haben Vermieter einen gesetzlichen Spielraum, um die Miete immer wieder zu erhöhen.

Wie wollen Sie leben – welche Immobilie passt zu Ihnen?

Grundsätzlich sollte eine Immobilie immer langfristig zur eigenen Lebensplanung passen. Wer Kinder will, braucht mehr als Übergangslösungen fürs Kinderzimmer. Wer im Homeoffice arbeiten möchte, sollte sich irgendwann ehrlich eingestehen, dass ein dunkles Kellerzimmer keine Lösung für die kommenden Jahre ist.

Eine eigene Immobilie bedeutet, an einen bestimmten Ort gebunden zu sein. Deswegen wäre es natürlich schön, wenn Ihre zukünftige Immobilie Ihnen ein Höchstmaß an Flexibilität bietet. Doch neben den finanziellen Aspekten ist genau das immer wieder einer der maßgeblichen Gründe, warum sich viele Mieter aktiv gegen Wohneigentum entscheiden.

Familienplanung und Immobilienkauf

Vor allem dann, wenn Sie Kinder haben (oder planen) und vielleicht sogar noch Oma und Opa mit ins Haus holen wollen, sollten Sie sich schon frühzeitig Gedanken über die wünschenswerten Eigenschaften Ihres zukünftigen Eigenheims machen. Und den Blick dabei in die Zukunft richten.Da sich nur die wenigsten Wohneigentum zulegen, um es schnell wieder zu verkaufen, geht es zudem nicht nur um Großeltern oder Kinder, sondern auch ums eigene Alter. Ihre Traumimmobilie sollte Ihnen im Idealfall auch noch Spaß machen, wenn Sie am Krückstock gehen. Wäre im Erdgeschoss beispielsweise noch Platz für ein Schlafzimmer, wenn die eigene Mobilität später einmal eingeschränkt sein sollte?

Auf der Frage-und-Antwort-Agenda Ihrer privaten Checkliste für den Wohnungs- oder Hauskauf sollte neben der „üblichen“ Barrierefreiheit im Alter zudem stehen, ob auch die regionalen Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe ausreichend vorhanden sind. Dass Lieferdienste diese Frage für die Zukunft überflüssig machen könnten, ist ebenso Kalkül wie die Hoffnung, dass die eigenen Kinder einen im Alter häufiger besuchen oder unterstützen wollen.

Bevor Sie Geld in die Hand nehmen, fragen Sie sich beim Bau oder der Besichtigung daher unbedingt: Was kommt noch – und auf was sollten wir vorbereitet sein?

Wie zukunftssicher ist der Traum vom Eigenheim?

Dass sich der Immobilienmarkt ebenso entspannen wie auch in einer Blase platzen könnte, ist die eine Sache. Doch wenn Sie etwas Geld auf der Seite haben, dann ist eine solide Kapitalanlage grundsätzlich eine gute Idee. Denn die sind bekanntlich Mangelware.

Immobilienkauf: Trotz angespannter Marktlage immer noch eine sinnvolle Investition

Nennenswerte Renditen lassen sich aktuell nur in wenigen Bereichen erzielen und wenn, dann sind sie mit einem hohen Risiko verbunden. Heißt: Der Spielraum, sinnvoll zu investieren, ist für Privatpersonen klein. Und das, während die Not immer größer wird.

Schon jetzt wird Erspartes mit Minuszinsen bestraft und steigende Inflationsraten sind ein globaler Trend. Der Großteil der Deutschen befürchtet zu Recht massive Einbußen zum Lebensabend. Die staatliche Rente wird unter dem Eindruck immer weiter und schneller steigender Mieten bei den wenigsten einen entspannten Ruhestand ermöglichen.

Betongold, also der Immobilienkauf, ist – wenn richtig angegangen – eine der wenigen, sicheren Geldanlagen. Wer nicht selbst einzieht, wittert hohe Renditen bei der Vermietung der Immobilie. Oder schlussendlich einen ordentlichen Gewinn beim Verkauf. Nach Jahren des Rekordtiefs steigt die Kurve für Bauzinsen laut Kreditgebern wieder an. Die vielleicht letzte Chance für Sie, um sich noch fehlendes Geld zu leihen – oder besser: zu leisten?

Doch auch andere Risiken brauen sich (im wahrsten Sinne) bereits am Horizont zusammen.

Hochwasser-Risiko und andere Elementargefahren beim Immobilienkauf abwägen

Extremwetterlagen und die dadurch verursachten Schäden nehmen seit Jahren kontinuierlich zu. Der Druck auf die Politik steigt und Maßnahmen zur angestrebten Klimaneutralität sind bereits beschlossen. Doch wie diese genau aussehen werden, ist aktuell noch ungewiss.

Klar ist jedoch, dass erneuerbare Energien und die Einsparung von CO2 zu den wichtigsten Themen der nächsten Jahre zählen werden. Und natürlich der ganz konkrete Hochwasserschutz – auch für Lagen, die bisher vielleicht noch gar nicht als potenzielle Risikogebiete wahrgenommen wurden.

Naturereignisse können enorme Schäden anrichten. Eine Elementarversicherung bietet Schutz, außerdem ist sie die Basis für staatliche Hilfen im Fall der Fälle. Informieren Sie sich!

Das häufige Problem: Viele Gemeinden scheuten bisher die Kosten für eine umfassende Risikobewertung. Und das, obwohl diese zu einem Großteil von Bund und Ländern finanziert werden würde. Dennoch gibt es natürlich auch viele Städte und Regionen, die ihre Hausaufgaben bereits gemacht haben – Tendenz (seit wenigen Wochen) endlich steigend.

Nutzen Sie also die Möglichkeit und informieren Sie sich vor einem Immobilienkauf bei der Gemeinde, ob es auch für Ihre potenzielle neue Wahlheimat bereits eine Risikobewertung zur Hochwasser- und anderen Elementargefahren gibt.

Nachdem der Klimawandel auch abseits der aktuellen Hochwasserkatastrophen zunehmend in den Fokus der Politik rückt, könnten zudem weitere Aspekte erheblich an Relevanz gewinnen. Das betrifft dann vor allem ältere Immobilien. Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Wohneigentum im Altbestand zu kaufen, informieren Sie also unbedingt im 2. Teil unserer Informationsreihe zum Immobilienkauf über die möglichen Risiken!

Immobilienkauf: Alles nur eine Frage der Lage?

Sie merken: Aus vielen Gründen ist die Lage mindestens so wichtig wie die Traumimmobilie selbst. Übrigens: Auch wenn es um die Wertsteigerung geht, sind Ort und Umgebung einige der wichtigsten Kriterien.

Das Wohnen in Außenbezirken ist in der Regel deutlich günstiger als in zentraleren Ballungsgebieten. Bei der Immobiliensuche wollen sich das viele potenzielle Käufer zunutze machen. Doch sind Sie wirklich bereit, über Jahrzehnte einen langen Arbeitsweg in Kauf zu nehmen?

Wer Glück und einen vermeintlich sicheren Job abseits der Großstadt hat, sollte zudem in Erwägung ziehen, dass auch das nach einem Arbeitsplatzwechsel eines Tages anders aussehen kann.

Eine Portion Optimismus in allen Ehren: Aber wird das Jobangebot rund um den gekauften Wohnsitz auch nach einer beruflichen Neuorientierung noch groß genug sein - oder müssen Sie dann jeden Morgen und Abend dutzende Kilometer über verschlungene Wege ins Büro nehmen?

Folgende Faktoren sollten Sie in Sachen „Lage und Umgebung“ nicht aus den Augen verlieren:

• Verkehrsberuhigte Zonen
• Kurze Wege zu Spielplätzen
• (Gute) Schulen in nächster Umgebung
• Eine Busanbindung
• Guter und direkter Kontakt zur Nachbarschaft
• Aufteilung der Immobilie bei geänderten Lebensumständen
• Einkaufsmöglichkeiten
• Anstehende Bebauung im Umland
• Angebot an Arbeitsplätzen
• Medizinische Versorgungsmöglichkeiten
• Freizeitangebot

Noch ein wichtiger Kauffaktor: Wohlfühlen!

Ganz gleich, ob es nun eine Eigentumswohnung oder doch ein Haus sein soll: Stellen Sie Ihre persönlichen Wünsche bei der Wahl Ihrer eigenen vier Wände keinesfalls zu sehr hintan.

Neben all den „harten“ Fakten, Zahlen und Zukunftsvisionen: Überlegen Sie sich konkret, was das Objekt Ihrer Träume alles bieten sollte!

Ihre persönliche Checkliste: Vernunft und Bauchgefühl zusammenbringen!

Sobald erste Besichtigungen mit Makler oder Verkäufer anstehen und der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe rückt, neigen vor allem unerfahrene Immobilienkäufer zu emotional getriebenen „Aus-dem-Bauch-heraus“-Entscheidungen. Kein Wunder, denn der perfekt angelegte Garten, die wunderschöne Fassade oder der unbezahlbare Ausblick aus den oberen Stockwerken Ihrer persönlichen Traumimmobilie sollen Sie ja auch begeistern. Eine rein emotionale Entscheidung darf das Ganze aber trotzdem nicht werden.

Damit Sie auch als Immobilien-Anfänger auf der Suche nach dem Traumhaus oder der Traumwohnung stets einen kühlen Kopf bewahren, sollten Sie nichts dem Zufall überlassen.

Unser Tipp: Legen Sie im Vorfeld konkret fest, was eine Immobilie für Sie bieten muss und was Sie bereit sind, dafür zu investieren!

Erfahrung sammeln – schon vor dem Immobilienkauf

Wie wichtig welche Kriterien für Sie und Ihr neues Eigenheim sind, finden Sie am besten heraus, wenn Sie Ihren derzeitigen Alltag ehrlich unter die Lupe nehmen oder mit anderen Familien sprechen, die sich nicht scheuen, auch Fehlentscheidungen in Sachen Wohnumfeld zuzugeben. Befragen Sie Freunde und Familienangehörige mit Wohneigentum, was diese in der Nachbetrachtung vielleicht anders gemacht hätten.

Das könnte zum Beispiel sein:

• Welche Aspekte der erworbenen Immobilie sind besonders gut?
• Was hat man beim Hauskauf außer Acht gelassen, das sich dann doch noch als ziemlich wichtig herausgestellt hat? 

Manche Fehler erkennt man erst nach ein paar Jahren und vieles ist im Alltag ganz anders als erhofft.

Auf die ein oder andere Idee kommen Sie vielleicht auch erst, wenn Sie Musterhaus-Parks besuchen. Denn hier können Sie die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Bauweisen und Wohnkonzepte „live“ erleben – und sich sprichwörtlich an Ihr optimales Eigenheim herantasten.

Beobachten Sie den Immobilienmarkt

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie mit dem Gedanken spielen eine Immobilie zu erwerben, können Sie gar nicht früh genug damit anfangen, den Markt zu beobachten. Immobilienportale und die neuesten Angebote auf den Webseiten regionaler Immobilienmakler vermitteln einen guten ersten Eindruck davon, was in welcher Region preislich zu bekommen ist.

Wenn Sie Ihre Wünsche und die Marktlage gut unter einen Hut gebracht haben und Ihr Budget realistisch einschätzen, kann Ihnen das bei späteren Bank-Terminen einen geldwerten Vorteil sichern. Wer für kleines Geld keine Traumvilla in Hollywood erwartet, macht einfach den seriöseren Eindruck.

Muss-Kann-Liste: So erstellen Sie Ihre ganz eigene Immobilienbewertung!

Eine hilfreiche Blaupause für alles, was es an Faktoren und Eigenschaften bei Ihrer persönlichen Optimal-Immobilie abzuchecken gilt, haben wir in Form einer praktischen Checkliste zur persönlichen Immobilienbewertung für Sie vorbereitet.

Alles, was muss: Keine Kompromisse erlaubt!

Die hier einzutragenden Muss-Kriterien sind jene, ohne die eine Immobilie grundsätzlich nicht in Frage kommt. Das heißt konkret: Ist eines dieser Kriterien nicht erfüllt, sollten Sie sich von der entsprechenden Immobilie schnellstmöglich (auch geistig) wieder verabschieden.

Das wird in einigen Fällen ein bisschen weh tun, sich aber langfristig bewähren. Denn: Ein fehlendes zweites Kinderzimmer wird viele Jahre lang Geschwisterzank bedeuten, auch wenn der Garten noch so schön ist.

Alles, was kann: Je mehr, desto besser (und traumhafter)

Bei den Kann-Kriterien dürfen Sie dagegen Kompromisse eingehen – und werden das aller Voraussicht nach auch müssen. Schließlich ist es sehr unwahrscheinlich, dass eine Kaufimmobilie wirklich alle Traumeigenschaften hat, die Sie sich (realistisch) für Ihre eigenen vier Wände vorstellen können.

Dennoch lässt sich an der Zahl der nach einer Besichtigung abgehakten Kann-Faktoren eine gewisse Tendenz feststellen. Und das dann eben nicht nur „aus dem Bauch heraus“, sondern schwarz auf weiß.

Haus, Wohnung, Grundstück: Was für eine Frage!

Sie sind schon einen Schritt weiter und überlegen gerade, ob Sie lieber kaufen oder doch gleich selber bauen sollten? Auch kein Problem! In unserem nächsten Ratgeberbeitrag erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile alle Optionen haben. Von der Altbau-Wohnung bis zum Neubau. Im abschließenden Teil geht es darum, wie Sie den Kauf Ihrer Immobilie abschließen und dabei sogar Geld sparen können.